Năm 2025 được dự báo là một năm đầy biến động nhưng cũng tiềm năng cho thị trường bất động sản. Sau những biến động mạnh mẽ trong những năm gần đây, thị trường đang dần ổn định và bước vào một chu kỳ mới. Với những nhà đầu tư, câu hỏi đặt ra là: Nên đầu tư vào đâu, loại hình nào và bằng cách nào để tối đa hóa lợi nhuận và hạn chế rủi ro?

Chu kỳ bất động sản

• Giá bất động sản không tăng đều hàng năm (trung bình 8-10%/năm) mà thường có giai đoạn tăng “giật cục”.
• 2022-2024 là giai đoạn tăng trưởng mạnh của các bất động sản nội đô và đất nền ven đô.
• Đầu tư công sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc kích cầu thị trường bất động sản.

Phân tích từng phân khúc

• Chung cư: Đánh giá sâu hơn về tiềm năng tăng trưởng của các dự án chung cư, đặc biệt là các dự án cao cấp và trung cấp.
• Đất nền: Nhấn mạnh rủi ro của phân khúc đất nền và khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng.
• Bất động sản công nghiệp và du lịch: Đánh giá tiềm năng phát triển của hai phân khúc này dựa trên các yếu tố kinh tế vĩ mô và chính sách của nhà nước.

Ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô

• Chính sách: Phân tích tác động của Thông tư 02 và các chính sách khác đến thị trường.
• Lãi suất: Giải thích mối quan hệ giữa lãi suất và giá bất động sản.
• Cầu và cung: Đánh giá tình hình cung cầu của thị trường và dự báo xu hướng trong tương lai.

Lời khuyên cho nhà đầu tư

Xây dựng chiến lược đầu tư rõ ràng

• Xác định mục tiêu đầu tư (sinh lời, an cư,…)
• Đánh giá khả năng tài chính
• Chọn phân khúc và khu vực phù hợp

Tìm hiểu kỹ thông tin

• Nghiên cứu thị trường, dự án
• Tham khảo ý kiến của chuyên gia
• Đa dạng hóa danh mục đầu tư
• Không nên dồn toàn bộ vốn vào một dự án hoặc một khu vực

Kiên nhẫn và linh hoạt

• Thị trường bất động sản luôn biến động, nhà đầu tư cần kiên nhẫn và sẵn sàng điều chỉnh chiến lược khi cần thiết.

Tài liệu tham khảo thêm

Nội dung chia sẻ về xu hướng bất động sản 2025, tập trung vào việc đầu tư, giá cả và tiềm năng của các khu vực khác nhau.

Thị trường bất động sản thời gian qua tăng giá ở một số khu vực cụ thể như Hà Nội, Đà Nẵng, và một số vùng nhỏ.
Một số khu vực vẫn đang cắt lỗ nhưng giao dịch ít.

Xu hướng BĐS 2025

• Thị trường đang ở giai đoạn đầu chu kỳ mới, được dự đoán sẽ phát triển ổn định hơn.
• Yếu tố quan trọng là kiến thức đầu tư chuyên sâu, vì đầu tư bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn tại Việt Nam và trên thế giới.

Khu vực đầu tư:

• Đà Nẵng: Giá bất động sản nhích lên, có tiềm năng nhờ khu kinh tế tự do.
• Hải Phòng: Khu vực bắc Sông Cấm có triển vọng phát triển với mức giá tăng khả thi trong tương lai.
• Chung cư cũ: Giá cao nên phù hợp hơn để ở thay vì đầu tư.
• Yếu tố ảnh hưởng thị trường:Thông tư 02 của Chính phủ, dự kiến gia hạn tín dụng cho chủ đầu tư, sẽ có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản.
• Lời khuyên: Người xem cần có mục tiêu, tiêu chí rõ ràng trước khi đầu tư, tìm kiếm cơ hội phù hợp với vị trí và hoàn cảnh cá nhân.

Chu kỳ tăng giá bất động sản:

• Giá bất động sản không tăng đều hàng năm (trung bình 8-10%/năm) mà thường có giai đoạn tăng “giật cục”.
• Một số năm tăng mạnh có thể đại diện cho tăng trưởng của nhiều năm tích lũy.

Phân tích từng phân khúc:

• Chung cư: Thường tăng giá mạnh ở các chu kỳ đầu của thị trường. Ví dụ: Một số dự án tại Hà Nội đã tăng mạnh trong 2 năm qua, đại diện cho tăng trưởng của 7-10 năm.
• Thành phố loại 1: Dẫn đầu về tăng giá, đặc biệt là các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM.
• Bất động sản công nghiệp: Có tiềm năng tăng trưởng bền vững nhờ nhu cầu thuê đất của các doanh nghiệp nước ngoài.
• Bất động sản du lịch: Các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc tiếp tục là lựa chọn ưu tiên.
• Chu kỳ mới (2022-2032):
• 2022-2024 là giai đoạn tăng trưởng mạnh của các bất động sản nội đô và đất nền ven đô.
• Đầu tư công sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc kích cầu thị trường bất động sản.

Bài học từ Trung Quốc:

• Cảnh báo về việc dư cung ở các thành phố loại 2 và 3, dẫn đến khủng hoảng bất động sản.
• Việt Nam cần tập trung vào các khu vực có nhu cầu thực tế và tiềm năng phát triển.

Nhận định và chiến lược đầu tư:

• Lựa chọn thị trường phù hợp với thông tin và hiểu biết của nhà đầu tư.
• Đi trước xu hướng, tận dụng các chu kỳ tăng giá ngắn để tối ưu hóa lợi nhuận.
• Lãi suất và chính sách kinh tế vĩ mô sẽ là những biến số quan trọng trong thời gian tới.

Đề xuất hành động:

• Đối với nhà đầu tư cá nhân: Nên tập trung vào các thành phố loại 1 hoặc các khu vực công nghiệp có tiềm năng như Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng.
• Đối với bất động sản du lịch: Ưu tiên các khu vực có hạ tầng tốt và lượng khách ổn định.
• Theo dõi các chính sách: Quan tâm đến lãi suất, đầu tư công, và các thay đổi trong luật đất đai để có chiến lược phù hợp.

Ngành nào sẽ vô địch tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2025?

Dự phóng ngành ngân hàng tăng trưởng lợi nhuận sau thuế 17,7% cho năm 2025 cao hơn so với mức tăng trưởng 2024 là 15,7%. Ngành chứng khoán 26.600 tỷ lợi nhuận toàn ngành, tăng 15%. Ngành bất động sản khu công nghiệp tăng 30%, kỳ vọng đưa nguồn cung vào quý I và II/2025…

Bối cảnh vĩ mô được phản ánh rõ nét vào kết quả kinh doanh quý 3/2024 của các doanh nghiệp niêm yết. Lợi nhuận sau thuế toàn thị trường duy trì tăng trưởng ổn định ở mức 21,7% so với cùng kỳ, dẫn dắt bởi nhóm Phi tài chính với mức tăng trưởng vượt trội 28,7% so với cùng kỳ nhờ đóng góp đáng kể từ thu nhập tài chính và sự phục hồi của các ngành tiêu dùng và xuất khẩu như bán lẻ, du lịch và giải trí, hóa chất và thủy sản.

Ngược lại, nhóm Tài chính ghi nhận mức tăng thấp hơn do áp lực từ các ngành Chứng khoán và Bảo hiểm.

Nhận định về triển vọng lợi nhuận năm 2025, ông Đào Hồng Dương, Giám đốc phân tích Ngành và Cổ phiếu của VPBankS Research cho biết bức tranh lợi nhuận của năm 2025 vẫn tiếp tục được dự báo khả quan với tốc độ tăng trưởng lợi nhuận có thể đạt trung bình từ 25-30% với xu hướng hồi phục kinh tế vẫn là động lực giúp các nhóm ngành tăng trưởng.

Trong đó về lợi nhuận, dự phóng ngành ngân hàng tăng trưởng lợi nhuận sau thuế 17,7% cho năm 2025 cao hơn so với mức tăng trưởng của năm 2024 là 15,7%. Ngành chứng khoán 26.600 tỷ lợi nhuận toàn ngành, tăng 15%. Ngành bất động sản khu công nghiệp tăng 30%, kỳ vọng đưa nguồn cung vào quý I và II/2025.

Ngành bất động sản dân cư tăng 4%. Ngành thép tăng hơn 90%, khoảng 19.000 tỷ đồng. Ngành bán lẻ sau năm 2024 bứt phá lợi nhuận thì 2025 tăng bình ổn 16%. Ngành dầu khí tăng 21%, cảng biển 10%.

Về định giá, hiện tại có 9/16 ngành cấp 2 ghi nhận mức P/E dưới mức bình quân 8 năm, 14/16 ngành cấp 2 có mức P/B dưới bình quân 8 năm, 5-6 ngành có mức P/B và P/E sát 8 năm vừa qua. Định giá các ngành nghề niêm yết đều có mức hấp dẫn cho trung, dài hạn.

Năm 2024, một nửa ngành nghề trong 18 năm khả quan, tăng trưởng 2 con số trở lên. Bước sang năm 2025, theo chuyên gia của VPBankS hầu hết các ngành nghề sẽ đều có rủi ro sóng gió nhất định đến từ quốc tế nhưng động lực nội tại mạnh do đó vẫn nhiều cơ hội cho một nửa ngành nghề.

Phân tích chi tiết hơn về từng nhóm ngành, theo ông Đào Hồng Dương, áp lực chi phí huy động giới hạn sự phục hồi của NIM. Lãi suất huy động đã chạm đáy quý III và tăng nhẹ trở lại do nhu cầu vốn cho sự tăng trưởng tín dụng và áp lực tỷ giá. Mặt bằng lãi suất huy động 6 tháng, 9 tháng và 12 tháng đã nhích nhẹ. Nền lãi suất huy động sẽ không tăng thêm nữa. Vẫn còn áp lực NIM trong năm 2025.

Tuy vậy, tốc độ hình thành nợ xấu đang giảm, thông qua tốc độ nợ tăng nhóm 2 và nhóm 4. Nợ nhóm 2 đã giảm quý thứ 2 liên tiếp cho thấy xu hướng hình thành nợ xấu chững lại. Tổng nợ xấu toàn ngành đi ngang ở mức 2,2%. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu (khoảng 80%) có dấu hiệu chạm đáy nhưng đã giảm đáng kể trong giai đoạn từ cuối 2022 đến nay.

Đối với ngành chứng khoán: Thị trường có điều chỉnh trong quý III, thanh khoản giảm tác động doanh thu ngành. Tổng doanh thu ngành giảm nhưng lợi nhuận đi ngang và tăng trưởng trên 20% trong 9 tháng so với cùng kỳ, đóng góp từ cho vay margin và ứng tiền mặt.

Margin toàn thị trường cao kỷ lục tạo động lực cho lợi nhuận ngành. Margin toàn thị trường là 232.000 tỷ đồng, tăng 20% so với thời kỳ Covid. Với margin này không thấy rủi ro, thị trường đang ở giai đoạn tăng trưởng. Nếu VN-Index 1.300 – 1.350 điểm, margin 232.000 tỷ đồng thì tỷ lệ margin/vốn hóa thị trường thì chỉ dao động 3,2%, tạo lợi nhuận vững chắc cho ngành. Tốc độ tăng trưởng về tổng tài sản các công ty chứng khoán được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu và các đợt tăng vốn khác.

Với ngành bất động sản Khu công nghiệp: Dòng vốn FDI tích lũy của 2024 là 21-22 tỷ USD trong 11 tháng. Điều này phản ánh 2 yếu tố là xu hướng Trung Quốc +1 và đa dạng hóa chuỗi cung ứng của nhiều nhà đầu tư lớn diễn ra ngày càng mạnh hơn. Xu hướng 2025 lĩnh vực thu hút chủ lực FDI là điện tử, linh kiện điện tử ở phía Bắc; phía Nam là sản phẩm từ cao su, nhựa, FMCG, vật liệu xây dựng, dệt may…

Với quyết định 227 của Thủ tướng Chính phủ đã bổ sung nguồn cung tương
đối đáng kể cho thị trường bất động sản Khu công nghiệp trong giai đoạn 2024-2026, tập trung chủ yếu ở các tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Vĩnh Phúc. Phía Nam thì bổ sung ở Bình Phước.

Ngành thép: Chịu 2 yếu tố tác động chính 2025. Thứ nhất là thị trường xây dựng trong nước có thể hưởng lợi từ chính sách bảo hộ thương mại của các quốc gia. Biên lợi nhuận ngành thép đang được phục hồi do giá thép tăng trở lại.

Ngành bán lẻ: Tăng trưởng tốt, có 4 xu hướng mô hình bán lẻ hiện đại tương đối tích cực, ngành ICT qua giai đoạn tái cơ cấu mạnh mẽ, mảng bán lẻ vàng trang sức có biên lợi nhuận trở lại, chuỗi bán lẻ dược phẩm tăng tích cực.

Ngành dầu khí: Tìm cơ hội đầu tư theo tính chu kỳ. Theo các dự báo, cung – cầu chịu áp lực giảm tương đối mạnh. Dự báo giá dầu 74-80 USD cho dầu brent, giá có thể chịu áp lực giảm. Chính sách năng lượng dưới nhiệm kỳ tổng thống Trump nước Mỹ có thể tăng sản lượng cung lên đáng kể. Tổng lượng cung khí đốt tăng lên ở Bắc Mỹ, nên khó đoán định nguồn cung từ Mỹ
và Nga.

Về thị trường khoan dầu, đã hạ nhiệt quý I – II/2024. Sức ép đang dần xuất hiện khi giá dầu khả năng sẽ về mức thấp trong năm 2025 – 2026. Biên lọc dầu duy trì mức thấp. Do sức ép nhu cầu tiêu thụ xăng dầu tăng chậm, hoạt động của các nhà máy lọc hóa dầu trên toàn cầu bị ảnh hưởng và tiếp tục xu hướng giảm từ giữa quý đầu năm 2024. Hiện tại, biên lợi nhuận lọc dầu ở mức thấp trong 2 năm và 2025 có thể phục hồi tích cực.

Cuối cùng là ngành cảng biển: Về mặt xu hướng giá, giá tàu, giá cước vẫn neo ở mức cao, gấp rưỡi so với trước khi xảy ra căng thẳng Biển Đỏ. Lượng container ở Việt Nam tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái, do nhu cầu vận chuyển hàng hóa tăng lên. Thay đổi liên minh các hãng tàu từ tháng 2/2025 có thể tạo cơ hội cho cảng nước sâu.

Nguồn: Tổng hợp