Với những người kinh doanh bất động sản thì “dòng tiền” là một trong những khái niệm khá quen thuộc. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết công thức tính chính xác để có phương án đầu tư nhà đất hiệu quả.

Bài viết hôm nay, Phúc Trịnh chia sẽ cụ thể cách tính dòng tiền trong đầu tư bất động sản một cách đơn giản và hiệu quả nhất và cũng rất mong nhận được những ý kiến đóng góp từ các bạn có chuyên môn về chủ đề này nhé.

1. Khái niệm bất động sản dòng tiền là gì?

Dòng tiền là nguồn thu từ hoạt động kinh doanh, sự vận chuyển liên tục của tiền thu – tiền chi trong một khoảng thời gian nhất định. Trong kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư thường sẽ nhìn vào 2 loại lãi chính là lãi vốn và lãi dòng tiền. Trong đó, các sản phẩm sinh dòng tiền sẽ được nhiều người lựa chọn vì đảm bảo an toàn hơn và có thể sinh lời bền vững, lâu dài.

Một số ví dụ về các sản phẩm bất động sinh dòng tiền như: mua nhà hoặc chung cư rồi cho thuê theo tháng hoặc ngày, đầu tư vào các loại hình dịch vụ condotel, office-tel…Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể tự khai thác bằng phương án kinh doanh: mở quán cafe, mở cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini…

bat-dong-san-dong-tien

2. Công thức cách tính dòng tiền trong đầu tư bất động sản

Trước khi xuống tiền đầu tư, bạn cần lên được dòng tiền chi ra cũng như giá bán mong đợi. Nếu khả năng sinh lời thấp hơn so với việc gửi ngân hàng hoặc đầu tư vào lĩnh khác thì không nên mạo hiểm vì vừa tốn thời gian vừa không mang lại lợi nhuận cao.

Để tính được dòng tiền trong đầu tư bất động sản một cách chính xác, bạn cần tiến hành thực hiện các bước cụ thể sau đây:

Bước 1: Lên dự tính dòng tiền cho mỗi năm

Giá mua: nhà đầu tư có thể định giá bằng cách so sánh với các sản phẩm có cùng phân khúc, cùng loại hình và trong cùng một khu vực.

Giá bán: nhà đầu tư có thể dựa vào tiềm năng phát triển của sản phẩm và khu vực trong tương lai để dự đoán giá bán. Chẳng hạn như: bạn muốn đầu tư vào dự án bất động sản ven biển Bình Thuận, mức giá hiện tại là 20 triệu/m2. Sau khoảng 5 đến 10 năm đi vào hoạt động, đây sẽ là khu du lịch phát triển, thu hút nhiều du khách, lúc này các sản phẩm bất động sản sẽ gia tăng giá trị và có thể lên đến 40 triệu/m2.

Dòng tiền kinh doanh mỗi năm: nhà đầu tư lên kịch bản kinh doanh mỗi năm dựa vào các mô hình tương tự trong khu vực. Nếu bạn mua sản phẩm cam kết dòng tiền của chủ đầu tư thì có thể dựa vào chính sách của họ để lên kế hoạch.

cach-tinh-dong-tien-trong-bds

Một ví dụ cụ thể để bạn dễ hình dung như sau: bạn mua một căn condotel với giá 35tr/m2 cho một căn 50m2, với dòng tiền mỗi năm trong 3 năm là 10% tức là 35tr * 50 * 8% = 140 triệu/năm, bạn nghĩ rằng căn condotel này sẽ chỉ tăng nhẹ lên 40tr/m2 trong 5 năm. Dòng tiền của bạn là:

Năm
1
2
3
4
5
Dòng tiền
1,750,000,000
140,00​0,000
140,000,000
140,000,000
2,000,000,000

Bước 2: Quy dòng tiền mỗi năm về giá trị hiện tại

Giá trị hiện tại của dòng tiền (NPV) là một số tiền trong tương lai có giá trị thấp hơn với cùng số tiền đó ở hiện tại. Công thức tính giá trị hiện tại của dòng tiền như sau:

NPV = Rt(1 + i )t

Trong đó:

  • NPV = giá trị hiện tại của dòng tiền
  • R = dòng tiền trong tương lai tại số năm t
  • i = lãi suất gửi ngân hàng

Như vậy, theo ví dụ của chúng ta thì giá trị hiện tại của dòng tiền khi đầu tư vào condotel khi lãi suất gửi ngân hàng là 8% sẽ là:

Năm
1
2
3
4
5
Dòng tiền
1,750,000,000
140,000,000
140,000,000
140,000,000
2,000,000,000
Giá trị hiện tại của dòng tiền
1,750,000,000
129,629,630
120,027,435
111,136,514
1,470,059,706
Tổng NPV
80,853,284

Bước 3: So sánh dòng tiền hiện tại này so với việc gửi ngân hàng

Khi gửi ngân hàng, NPV sẽ luôn bằng 0 nên nếu tổng dòng tiền của sản phẩm đầu tư lớn hơn 0 thì bạn đã có lợi nhuận tốt hơn so với gửi ngân hàng. Tuy nhiên, các sản phẩm kinh sẽ tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro hơn là gửi ngân hàng. Do đó, nhà đầu tư cần phải tính toán được những rủi ro này để có quyết định đầu tư hiệu quả nhất.

Theo như ví dụ của chúng ta ở trên, nếu bạn đầu tư vào condotel thì sẽ tồn tại một số rủi ro như:

  • Chủ đầu tư không đủ khả năng chi trả lợi nhuận hàng năm nên sẽ trả lại, lúc này nhà đầu tư sẽ phải tự khai thác.
  • Thị trường bất động sản phẩm có những chuyển biến xấu khiến giá sản phẩm thấp hơn so với giá kỳ vọng.
  • Các ảnh hưởng từ thiên tai, dịch bệnh khiến công việc kinh doanh gặp nhiều bất lợi, khó khăn.

Khi tính toán dòng tiền trong đầu tư bất động sản gộp lại những rủi ro trên, với lợi nhuận dòng tiền là 80 triệu (tương đương 80 triệu/1,75 tỷ = 4,5%). Theo các chuyên gia, nếu phân tích bằng phương pháp dòng tiền đầu tư bất động sản thì cơ hội này không hấp dẫn và không mang lại lợi nhuận cao.

Với công thức cũng như ví dụ cụ thể hy vọng bạn đã biết cách dòng tiền trong đầu tư bất động sản để có những phương án kinh doanh an toàn, hiệu quả. Liên hệ thêm với Phúc Trịnh để được tư vấn và có giải pháp đầu tư bất động sản tại Quảng Ngãi toàn diện nhất.

Về chủ đề tài chính trong Bất động sản thì quả thực Phúc Trịnh đang tìm tòi và học hỏi, nếu anh chị và các bạn có kiến thức về chủ đề này, xin hãy chia sẻ với mình nhé. Cám ơn rất nhiều.

Phúc Trịnh

Phúc Trịnh - Chuyên viên tư vấn và tiếp thị bất động sản chuyên nghiệp tại miền Trung (Đà Nẵng - Quảng Nam - Quảng Ngãi - Bình Định - Kon Tum). Liên hệ với tôi qua số: 0888 268 568