Việc 105 thành phố và thị xã tại Việt Nam không được phép phân lô bán nền từ ngày 1/8/2024 liên quan trực tiếp đến quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, được Quốc hội thông qua vào ngày 28/11/2023 và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, một số điều khoản, bao gồm quy định cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại III trở lên, đã được áp dụng sớm hơn, từ ngày 1/8/2024, như một phần của lộ trình thực thi pháp luật.
Dưới đây là cách hiểu và ý nghĩa của quy định này
Bối cảnh và nội dung quy định
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 38), việc phân lô bán nền – tức là chia nhỏ thửa đất lớn thành các lô nhỏ để bán cho cá nhân hoặc tổ chức tự xây dựng – sẽ bị cấm tại các đô thị từ loại III trở lên. Danh sách 105 thành phố và thị xã nằm trong diện áp dụng bao gồm những địa phương đã được phân loại theo Nghị định 42/2009/NĐ-CP và các văn bản cập nhật sau đó. Tại Quảng Ngãi, thành phố Quảng Ngãi là đô thị loại III, nên cũng thuộc diện bị ảnh hưởng bởi quy định này.
Quy định này không áp dụng cho các khu vực đô thị loại IV, loại V (thường là các thị trấn, xã) hoặc các khu vực ngoài đô thị. Mục tiêu chính của chính sách là kiểm soát tình trạng phân lô bán nền tràn lan, tránh đầu cơ đất đai, đảm bảo phát triển đô thị đồng bộ và bền vững.
Ý nghĩa và tác động
Kiểm soát đầu cơ và quy hoạch đô thị: Trước đây, việc phân lô bán nền diễn ra phổ biến, đặc biệt tại các đô thị đang phát triển như Quảng Ngãi, dẫn đến tình trạng xây dựng tự phát, thiếu hạ tầng đồng bộ (đường, điện, nước, trường học…). Quy định mới buộc các chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng và xây dựng nhà ở trước khi bán, thay vì chỉ bán đất trống.
Thay đổi nguồn cung bất động sản: Tại 105 thành phố và thị xã, nguồn cung đất nền tự do sẽ giảm mạnh. Thay vào đó, thị trường sẽ chuyển hướng sang các sản phẩm nhà ở hoàn thiện, như nhà phố, biệt thự hoặc chung cư thấp tầng trong các dự án được phê duyệt.
Tác động đến giá đất: Khi nguồn cung đất nền bị siết chặt, giá trị của các lô đất nền hiện hữu (đã có sổ đỏ trước ngày 1/8/2024) có thể tăng do khan hiếm. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thanh khoản có thể giảm vì người mua quen với việc đầu tư đất nền giá rẻ để tự xây dựng.
Trường hợp tại Quảng Ngãi
Thành phố Quảng Ngãi, với tư cách là đô thị loại III, đã chính thức nằm trong danh sách áp dụng quy định từ ngày 1/8/2024. Điều này có nghĩa là:
Các dự án phân lô bán nền mới trong phạm vi thành phố không được phép triển khai, trừ khi thuộc diện ngoại lệ (ví dụ: đất ở nông thôn hoặc đất đấu giá đã hoàn tất thủ tục trước thời điểm quy định có hiệu lực).
Các khu vực ngoại ô hoặc các huyện lân cận như Sơn Tịnh, Tư Nghĩa vẫn có thể triển khai phân lô bán nền, vì chúng chưa đạt tiêu chí đô thị loại III. Do đó, nguồn cung đất nền có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven.
Ngoại lệ và cách hiểu thực tế
Luật cũng đưa ra một số ngoại lệ, chẳng hạn:
- Các dự án đã được cấp phép và hoàn tất thủ tục phân lô trước ngày 1/8/2024 vẫn được phép giao dịch.
- Đất đấu giá công do Nhà nước quản lý hoặc đất thuộc quy hoạch khu dân cư nông thôn không bị hạn chế bởi quy định này.
Tuy nhiên, việc áp dụng thực tế tại nhiều địa phương, bao gồm Quảng Ngãi, vẫn đang trong giai đoạn thích nghi. Một số chủ đầu tư nhỏ lẻ có thể tìm cách “lách luật” bằng cách chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện thủ tục trước thời điểm luật chính thức siết chặt.
Quan điểm cá nhân về quy định
Quy định này là một bước đi cần thiết để chấn chỉnh thị trường bất động sản, đặc biệt khi tình trạng phân lô bán nền từng gây ra nhiều hệ lụy như bong bóng giá đất, đất bỏ hoang, hoặc thiếu tiện ích công cộng. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra thách thức cho các địa phương như Quảng Ngãi – nơi nhu cầu đất nền để tự xây nhà ở vẫn lớn, trong khi khả năng phát triển các dự án nhà ở hoàn thiện của doanh nghiệp còn hạn chế. Điều này có thể làm chậm tốc độ đô thị hóa ở một số khu vực nếu không có chính sách hỗ trợ phù hợp.
Cụ thể, danh sách đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hiện nay như sau
– 02 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TPHCM.
– 22 đô thị loại I, bao gồm:
+ 03 thành phố trực thuộc Trung ương: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ;
+ 19 thành phố thuộc tỉnh: Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.
– 36 Đô thị loại II, bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
– 45 Đô thị loại III, bao gồm:
+ 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
+ 16 thị xã: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.