Trong buổi trò chuyện cùng các anh em tín dụng Ngân hàng Phương Đông Quảng Ngãi OCB và Sales công ty BĐS Thiên Phúc Quảng Ngãi mình có đặt ra vấn đề tiền đâu đáo hạn lúc này là chủ đề mà khách hàng BĐS đang quan tâm nhiều nhất, tại vì BĐS thanh khoản kém, Room tín dụng bị bóp chặt, lãi suất thì tăng lên.
Áp lực này sẽ làm cho nhiều nhà đầu tư ăn không ngon, ngủ không yên khi kỳ đáo hạn sắp đến. Đó cũng chính là nỗi băn khoăn của mình khi các Ngân hàng có thông báo “Bóp Room”. Dưới đây là bài toán tham khảo có thể giúp ích cho nhiều nhà đầu tư.
Vay nhiều thì áp lực nhiều, vay ít thì áp lực nhẹ hơn. Chúng ta làm sales thì lúc nào cũng nên nghĩ cho khách hàng, cho nhà đầu tư của mình để cùng họ tháo gỡ những khó khắn nhé, có như vậy khi thị trường lên thì họ sẽ không quay lưng với mình ?
Có vẻ nhiều người đã dùng đòn bẩy tài chính sai cách khi đầu tư bất động sản, nên khi mặt bằng lãi suất tăng cao như hiện giờ, lãi suất thả nổi cũng tăng lên tương ứng, làm ảnh hưởng lớn đến khả năng thanh toán các khoản vay.
Theo ý kiến cá nhân tôi, có 2 công thức cần phải nắm vững nếu muốn dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản một cách an toàn và hiệu quả, phòng tránh rủi ro trước các biến động vĩ mô:
1. Phải vay thời hạn dài nhất đến mức có thể (25 năm, 20 năm…) dù nhu cầu tài chính của bạn chỉ cần vay trong 3-5 năm. Lý do là vay dài hạn sẽ làm số tiền gốc phải trả hằng tháng giảm xuống khá thấp, làm giảm đáng kể áp lực tài chính cho việc thanh toán ngân hàng hằng tháng. Vài năm sau nếu bạn đủ tài chính không muốn vay nữa, bạn chỉ việc tất toán các khoản vay cũ mà vẫn không bị lãi phạt.
2. Giữ lại 10% tiền vay ngân hàng (không xài) để lập dự phòng hàng tháng trả lãi + gốc cho ngân hàng trong ít nhất là 12 tháng, để bạn luôn “ngủ ngon” bất kể nguồn thu nhập của bạn rơi xuống số 0 hay lãi suất thả nổi có biến động thế nào. Số tiền backup này bạn nên gửi tiết kiệm ngược lại ở ngân hàng với 50% kỳ hạn 6 tháng, 25% kỳ hạn 3 tháng và 25% kỳ hạn 1 tháng (chia làm 3 sổ, mỗi sổ tương đương tiền trả lãi+gốc của 1 tháng vay). Sao cho mỗi lần đáo hạn 1 sổ (kỳ hạn 1 tháng) là bạn rút luôn sổ đó để đóng tiền ngân hàng. Sau 3 tháng thì bạn tất toán tiếp sổ kỳ hạn 3 tháng để tách thành 3 sổ gửi tiếp kỳ hạn 1 tháng.
Và cứ thế sau 6 tháng tất toán đến kỳ hạn 6 tháng để chuyển thành kỳ hạn 3 tháng & 1 tháng. Làm điều này bạn vẫn có tiền lãi gửi tiết kiệm đều đặn. Thời này các ngân hàng đều có gửi tiết kiệm online nên việc tất toán sổ đều thực hiện nhanh chóng trong vài giây trên điện thoại.
Chỉ cần bạn nắm vững 2 công thức trên, thì dù lãi suất thả nổi có tăng hay nền kinh tế có biến động thế nào đi chăng nữa, mỗi tối bạn vẫn được ngủ ngon trong ít nhất 12 tháng tới. 12 tháng là đủ cho bạn xoay sở nhiều phương cách tốt để luôn duy trì trả tiền vay ngân hàng.
Cre: Huỳnh Minh Hoàng
————-
Phúc Trịnh – Nhà tư vấn, môi giới BĐS tại Quảng Ngãi.
