Môi giới bất động sản (BĐS) là một bộ phận không thể thiếu trên thị trường BĐS hiện nay. Nhiều người lầm tưởng họ với “cò đất”, “cò bất động sản”, nhưng sự thực không phải như vậy. Môi giới là những người giúp các giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi cho cả người mua lẫn người bán. Những người môi giới có tâm, họ luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu.
Nhằm minh oan cho nghề này, một nhà môi giới vừa có tâm – vừa có tầm đã có những chia sẻ, “lật tẩy” cách chiêu thức, mánh khóe lừa gạt của những người đích thị là “cò” trong giới BĐS.
Đầu tiên là chiêu thức “treo đầu dê, bán thịt chó”
Với chiêu thức này, “cò đất” sẽ đưa ra một món hàng tốt, giới thiệu cho khách hàng. Nhưng khi khách đến xem hoặc xuống tiền đặt cọc họ lại đánh tráo thành món hàng kém chất lượng hơn. Ví dụ, lô đất lúc chào bán có vị trí đẹp, nằm trong khu vực tái định cư nhưng thực tế là phong thủy không tốt, vướng cây cối, đường đâm thẳng vào nhà… Hoặc miếng đất gồm nhiều lô, cò dẫn khách đi xem lô 41 nhưng khách đặt cọc xong hoặc xuống tiền rồi thì cò lại đưa lô 40, vì lô 40 có lỗi.
Giá bán
Cũng có trường hợp không phải vấn đề lỗi sản phẩm mà liên quan đến giá bán. Nhiều sales BĐS “không có tâm” hay áp dụng đưa ra giá bán đã hỗ trợ của ngân hàng. Ví dụ dự án có căn nhà 4 tỷ, người môi giới chào bán rằng chỉ cần 1,2 tỷ là khách đã sở hữu nhà. Sự thật là do ngân hàng hỗ trợ cho vay tới 70% nên khách chỉ cần trả trước 1,2 tỷ là có nhà. Khách hàng gọi tới sau khi biết sự thật có thể không mua, nhưng ngược lại, môi giới sẽ có dữ liệu của khách để bán chéo sang các dự án khác.
Tham khảo thêm: Ra mắt phân khu mới dự án Nghĩa Hành New Center
Chiêu thức tiếp theo là sử dụng “chim mồi”
Đây là chiêu thức được đánh giá cao cấp hơn chiêu thức trên. Ví dụ thực tế là khi bạn đang xem 1 căn nhà thì có khách khác từ đâu chạy tới, sau đó quyết định đặt cọc luôn. Người này thật ra là chim mồi do phía “cò đất” cài vào, nếu bạn đang phân vân 50/50 thì việc họ xuất hiện có thể khiến bạn lo sợ mất cơ hội mua nhà, khiến căn nhà trở nên “khan hiếm” mà nhanh chóng xuống tiền hoặc đặt cọc trước.
“Thả con săn sắt, bắt con cá rô”
Đây cũng là một trong những chiêu thức dù ít xảy ra nhưng nhà đầu tư cũng cần cẩn thận. Ví dụ “cò” sẽ đưa ra cho khách một lô đất ở vị trí A, có hình thức và giá cả đẹp. Khi khách đặt cọc xong, vài ngày sau môi giới sẽ gọi tới, nói rằng có người muốn mua lại với giá cao hơn. Nhưng thực tế, chẳng có ai gọi cả. Thậm chí môi giới sẵn sàng tự bỏ tiền túi vài chục triệu đồng, giả vờ rằng vị khách kia sẵn sàng chồng tiền đặt cọc.
Lúc này, khi người mua có cảm giác mình đã đầu tư đúng chỗ tốt, và thấy dự án khả thi, môi giới sẽ tiếp tục chào bán thêm vài lô đất nữa. Nếu lòng tham nổi lên, khách mua thêm vài lô thì có nghĩa chiêu “thả con săn sắt, bắt con cà rô” đã đạt hiệu quả.
Làm giả quy hoạch bán đất
Chiêu thức sau sẽ không đơn thuần là chiêu trò nữa mà là hình thức lừa đảo. Đó là làm giả quy hoạch bán đất. Chiêu thức này thường diễn ra ở các khu vực đang “sốt đất”, ít thông tin, chính quyền nằm ở vùng nông thôn…Lợi dụng tình hình, “cò đất” từ nơi khác đến sẽ làm giả quy hoạch, tạo sóng để kêu nhà đầu tư vào.
“Cò đất” mạo danh chủ đầu tư nhận cọc cũng thường xuyên xảy ra. Có thể chủ đầu tư đang trong quá trình hoàn thiện sản phẩm, chưa mở bán nhưng “cò” sẽ tự nhận là người của chủ đầu tư để đứng ra nhận cọc. Trong trường hợp này, khách nên yêu cầu môi giới đưa thẳng tới văn phòng của chủ đầu tư để làm việc trực tiếp, nếu giả mạo sẽ bị phát hiện luôn.
Giao dịch với các F1
Hiện nay, một số chủ đầu tư hiện nay sẽ bán sản phẩm qua các đơn vị phân phối F1. Nếu đặt cọc với môi giới thuộc F1, khách cần yêu cầu môi giới dẫn tới văn phòng công ty F1 này, yêu cầu được xem giấy chứng nhận phân phối BĐS trực tiếp từ chủ đầu tư.
Vì những thành phần môi giới “không có tâm” như trên, làm việc theo phong cách “cò đất” mà khiến nhiều anh em môi giới mang tiếng. Nghề này sẽ có người nọ người kia, nhà đầu tư cần lựa chọn cho mình địa chỉ đầu tư uy tín, nhà môi giới có tâm để tránh rủi ro cho mình.
ĐỂ KHÔNG TRỞ THÀNH “GÀ” TRONG CƠN SỐT ĐẤT
Những cơn sốt đất ảo chớp nhoáng là cuộc chơi được những nhóm đầu cơ, cò đất tạo ra và nạn nhân thường là những người non kinh nghiệm, hay được ví von là “gà”. Vậy làm sao để không trở thành “gà”?
Cuộc chơi ‘lùa gà”
Đến hẹn lại lên, thời điểm sau tết Nguyên đán là lúc những cơn sốt đất ảo rộ lên ở nhiều địa phương.
Đầu năm 2020, xã Bình Ba, huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trở thành “chảo lửa” của cơn sốt đất ngay sau khi có thông tin về việc một tập đoàn bất động sản lớn đề xuất xin khảo sát thực hiện hai dự án quy mô hơn 800ha tại đây.
Thời điểm đó, mỗi ngày có hàng trăm lượt ô tô liên tục khuấy đảo các nẻo đường của vùng quê để săn tìm mua đất.
Những giao dịch chớp nhoáng đã đẩy giá đất tại Bình Ba tăng đột biến chỉ trong vài ngày. Nếu như trước đây, đất mặt tiền quốc lộ 56 chỉ dao động quanh mức 200 – 250 triệu đồng/ một mét ngang thì trong cơn sốt đã chạm ngưỡng 550 – 600 triệu đồng/mét ngang.
Tuy nhiên, cơn sốt đất này chỉ kéo dài khoảng hơn chục ngày rồi nguội lạnh.
Sóng đất ở Bình Ba vừa dịu xuống, thì ở huyện Thạch Thất, Hà Nội một cơn sốt đất khác lại bùng phát cùng một nguyên nhân quen thuộc khi Tập đoàn nổi tiếng nọ lại đề nghị xây dựng 2 khu đô thị tại địa phương này. Cũng như ở Bình Ba, cơn sốt đẩy giá đất lên chóng mặt trong khoảng thời gian ngắn rồi hạ nhiệt.
Đầu năm 2021, huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước được cả nước biết đến nhờ cơn sốt đất ăn theo thông tin Thủ tướng Chính phủ chấp thuận giao lại Sân bay quân sự Téc-ních để Bình Phước nghiên cứu lập quy hoạch Sân bay lưỡng dụng với quy mô 500ha.
Chưa rõ thực hư ra sao nhưng cũng như các cơn sốt đất trước, một “mô típ” quen thuộc lại tái diễn. Dòng người, xe cộ tấp nập từ khắp nơi đổ về, giá đất từ vài chục, trăm triệu bỗng chốc thành tỉ, rồi chục tỉ trong vài ngày.
Anh Hưng, một nhà đầu tư bất động sản chia sẻ, những cơn sốt đất ảo thường diễn ra theo kịch bản đó là ăn theo những thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch đô thị, dự án hạ tầng giao thông quan trọng được đề xuất. Giá đất tăng rất nhanh và chỉ tồn tại được thời gian ngắn. Các giao dịch chủ yếu là bằng giấy tay, đặt cọc rồi sang tay.
Xem ngay: Bảng hàng bất động sản Mỹ Khê
Nhà đầu tư này ví von, cơn sốt đất ảo cũng giống như câu chuyện lùa gà. Một nhóm lắm tiền “vãi thóc” để dụ “gà” là những người chưa có kinh nghiệm hoặc quá máu lửa vì nghĩ dễ kiếm tiền, đến khi gà vào và say sưa mổ thóc thì chiếc bẫy thình lình ụp xuống lúc nào không hay.
Làm sao để không trở thành “gà”?
Theo các chuyên gia bất động sản, những cơn sốt đất ảo mang lại nhiều hệ lụy nhưng nó cũng phản ánh được sức hấp dẫn khó cưỡng của phân khúc đất nền, cùng với đó là tâm lý ưa chuộng đầu tư đất của người Việt.
Ông Nguyễn Văn Hậu, CEO Asian Holding cho rằng, đất nền là kênh đầu tư có biên độ lợi nhuận hấp dẫn, đặc biệt là khi nhà đầu tư biết bỏ đồng tiền đúng chỗ, đúng thời điểm. Thực tế, bên cạnh những cơn sốt đất ảo chớp nhoáng thì cũng có những cơn sốt đất thật đáng đầu tư.
Khác với cơn sốt ảo, sốt đất thật dựa trên những cơ sở có thật. Khu vực đó phải tạo ra được thị trường sôi động, các dự án đã và đang hình thành, giao dịch mua bán rõ ràng.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang đưa ra những dấu hiệu để phân biệt sốt đất ảo với những thị trường đang “nóng” thật đáng bỏ tiền đầu tư.
Thứ nhất, khu vực đó phải có những cơ sở nhất định về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, vui chơi giải trí… đã có dân hoặc có cơ sở để thu hút người dân sớm về ở. Những dự án được đề xuất đầu tư đã khởi công hoặc được chấp thuận với kế hoạch xây dựng rõ ràng chứ không chỉ ở dạng “tin đồn”.
Thứ hai là pháp lý rõ ràng. Những giao dịch mua bán ở khu vực đó phải là giao dịch thật, không phải chỉ là mua bán giấy tay. Giao dịch thật là những giao dịch thấy được. Ví dụ, lên phòng công chứng thấy đông đúc nhộn nhịp là có cơ sở, còn ghé quán café mà thấy môi giới, nhà đầu tư hùn hạp nhau làm giá là sốt ảo.
Thứ ba là giá bán và giao dịch phải hai chiều, dễ mua và dễ bán. Nhiều nơi chỉ thấy giá lên vùn vùn mà hỏi người bán ở đâu thì không thấy. Giao dịch thật phải thấy được người bán, người mua rõ ràng chứ không chỉ qua môi giới.
Với những cơ sở như vậy, nhà đầu tư có thể tin tưởng trong tương lai gần khu vực đó sẽ phát triển, thu hút được người dân về sinh sống và giá trị bất động sản cũng tăng theo.