Thị trường bất động sản Quảng Ngãi sau giai đoạn tăng trưởng nóng ở đầu năm 2022 thì cũng đã chững lại và sụt giảm từ giữa Quý 2/2022 theo tình hình kinh tế chung của thị trường cả nước.

Bước ra khỏi đại dịch COVID-19, thị trường bất động sản 2022 đã có nhiều cơ hội để hồi phục và phát triển. Quý I/2022 là minh chứng rõ nhất. Theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, ngay từ đầu quý I, nền kinh tế trong nước đã bắt đầu duy trì đà phục hồi, các hoạt động sản xuất được đẩy mạnh, chuỗi cung ứng, kinh doanh được khơi thông.

Đặc biệt, sau khi triển khai thực hiện Nghị quyết số 128/NQ-CP ngày 11/10/2021 về thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch COVID-19 và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội, hầu hết các ngành, lĩnh vực, địa phương đã bước vào xu hướng phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Hơn hết, nhiều giải pháp đồng bộ để bảo đảm nguồn cung, ổn định giá xăng dầu, lương thực, thực phẩm, duy trì ổn định mặt bằng lãi suất, tỷ giá… từ phía Nhà nước được thực hiện cùng dịch bệnh cơ bản được kiểm soát đã tạo cơ hội rất lớn cho việc triển khai hiệu quả lộ trình mở cửa hoàn toàn du lịch quốc tế từ giữa tháng 3. Đây là những nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản “vực dậy” sau thời gian dài trầm lắng do dịch bệnh.

Bên cạnh đó, nhiều niềm tin khi các dự án BĐS Quảng Ngãi bị đình chỉ trong 2 năm qua sẽ được chính quyền tháo gỡ các vướng mắc về vấn đề thủ tục pháp lý và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất các dự án đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở.

Đầu năm cho tín hiệu tăng trưởng vui

Thống kê từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi thì tình hình thị trường trong Quý 1,2/2022, số lượng giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh đã liên tục tăng theo từng quý trong năm.

Nếu như trong quý 3/2021 Quảng Ngãi có 3.326 giao dịch nhà đất thành công, thì đến quý 4/2021 con số đó đã tăng lên 5.862. Bước sang quý 1/2022, lượng giao dịch nhà đất trên địa bàn tỉnh tiếp tục tăng lên 6.958 giao dịch. Xu hướng này tiếp tục trong quý 2/2022 khi lượng giao dịch đất nền và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn tỉnh đã tăng lên mức 9.545.

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết, hiện mức giá bán đất nền tại tỉnh đang dao động ở mức trung bình từ 5,5-25 triệu đồng/m2. Giá bán nhà ở riêng lẻ từ 10-50 triệu đồng/m2; giá mặt bằng cho thuê từ 400.000-800.000 đồng/m2.

Cũng theo Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi, hầu hết các giao dịch bất động sản trong thời gian qua, đến từ việc mua bán các lô đất thổ cư là chủ yếu. Trong khi đó, hàng tồn kho của các dự án bất động sản còn nhiều nhưng vẫn neo ở giá cao dẫn đến việc người dân có nhu cầu mua đất khó giải ngân.

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi nhận định, giá bất động sản trong thời gian đến có dấu hiệu tăng giá vì một số nguyên nhân chính, như chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng cao; vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều tăng; khung giá đất trong năm 2022 được điều chỉnh tăng.

Đồng thời, thủ tục trong quá trình triển khai thực hiện dự án kéo dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí đầu tư.

Sự trầm lắng và thụt giảm bắt đầu từ giữa đến cuối năm

Từ giữa cuối II/2022, thị trường bất động sản toàn quốc bắt đầu ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp cùng lãnh đạo một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại, mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.

Tình trạng này không chỉ kéo dài một hai tháng mà đã diễn ra trong suốt nửa cuối năm 2022 và càng về sau thì “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp càng suy giảm.

Theo khảo sát thực tế, nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí thua lỗ; một số cổ phiếu bất động sản “nằm sàn”, đặc biệt là rủi ro sụt giảm sâu thanh khoản, có thể bị mất thanh khoản, thể hiện qua việc một số doanh nghiệp đang phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để “tồn tại”.

Đơn cử như một số doanh nghiệp bất động sản đang phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh hoặc tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động. Thậm chí có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động tác động đến vấn đề an sinh xã hội, ảnh hưởng đến nhiều hộ gia đình; hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống của nhiều người lao động.

Ngoài ra, do tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải vay vốn ngoài xã hội như tín dụng đen với lãi suất rất cao, đầy rủi ro; hay phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng). Điều này tuy tạo ra cơ hội cho khách hàng mua nhà với giá rẻ hơn nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do là sản phẩm hình thành trong tương lai.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, từ quý II, mức độ quan tâm và lượng giao dịch ở thị trường bất động sản đều có xu hướng giảm. Lượng giao dịch của môi giới cũng có nhiều biến động khi thị trường gặp khó khăn.

Cụ thể, ở quý II, lượng giao dịch giảm mạnh (giảm hơn 50%) chiếm 28%, quý III là 43% và đến quý IV là 62%; lượng giao dịch giảm lần lượt là 45%, 34% và 29%. Ở quý II còn xuất hiện giao dịch tăng mạnh (trên 50%) chiếm 3% nhưng sang quý III, IV là không có. Còn lượng giao dịch tăng (10-50%) chỉ chiếm rất nhỏ lần lượt là 8%, 6% và 1%.

Đơn vị nghiên cứu này cho biết, nguồn vốn là thách thức lớn đối với doanh nghiệp bất động sản và người mua bất động sản. Việc “chốt” giao dịch mua bán bất động sản cũng gặp khó.

Trong cuộc khảo sát 442 môi giới, có đến 294 ý kiến trả lời khách hàng sợ thị trường bất động sản tiêu cực nên không dám đầu tư và 273 lượt ý kiến trả lời khách hàng không vay vốn được để mua bất động sản; 229 lượt ý kiến cho biết, khách hàng cầm tiền chờ giá bất động sản giảm thêm, 121 lượt ý kiến trả lời giá bất động sản quá cao so với khách hàng…

Từ những tín hiệu tiêu cực của thị trường toàn quốc thì thị trường BĐS Quảng Ngãi cũng chịu ảnh hưởng nặng nề chung, qua đó thấy rõ sự sụt giảm về sức mua, bán. Báo cáo về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn, Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết trong quý 3/2022, hầu hết các giao dịch bất động sản là từ việc mua bán các lô đất thổ cư. Trong khi đó, hàng tồn kho của các dự án bất động sản còn nhiều nhưng giá vẫn “neo” cao, dẫn đến việc người dân có nhu cầu mua đất khó giải ngân.

Về quy mô nhân sự của các sàn giao dịch bất động sản Quảng Ngãi cũng bị tác động lớn, một số sàn chọn giải pháp giảm nhân sự và hoạt động cầm chừng, một số sàn vẫn cố gắng triển khai các chiến dịch bán hàng nhỏ, lẻ để chờ tín hiệu từ thị trường tăng trưởng dịp cuối năm.

Kỳ vọng “tháo gỡ” điểm nghẽn và khởi sắc trong năm 2023

Bất động sản là một trong những lĩnh vực có nhiều vấn đề tồn đọng, tích tụ lâu dài, cần phải tập trung xử lý, tháo gỡ. Thời gian qua, Chính phủ đã tập trung chỉ đạo, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đẩy mạnh chính sách phát triển nhà ở xã hội. Đơn cử như việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Trước khó khăn của thị trường địa ốc, giữa tháng 11, Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã được thành lập. Tổ công tác Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị làm tổ trưởng, làm việc trực tiếp với các địa phương để tìm hiểu các nguyên nhân gây ra “điểm nghẽn”, chủ yếu nằm ở thủ phục pháp lý”.

Đặc biệt, mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng ký công điện về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, với các chỉ đạo cụ thể tới các bộ ngành liên quan, các địa phương. Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội.

Tín hiệu tích cực đáng chú ý khác đó là việc giãn thời gian đáo hạn trái phiếu cũng như cho phép chuyển đổi trái phiếu sang tài sản. Đây là điểm nghẽn rất lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Một thông tin khác từ phía Hiệp hội ngân hàng cho biết, có 19 ngân hàng đã cam kết giảm lãi suất cho vay. Để thực hiện được điều này, các ngân hàng đồng thuận áp dụng mức lãi suất huy động tối đa là 9,5%/năm, ở tất cả các kỳ hạn.

Tại Quảng Ngãi, ngày 21/12/2022 chủ tịch UBND tỉnh Đặng Văn Minh cũng ký văn bản về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở tại Quảng Ngãi, giao cho Sở xây dựng chủ trì. Cùng với đó là việc cấp phép cho các dự án được chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà như: KDC Tây Bàu Giang, KDC Nam đường Trần Hưng Đạo, KDC Bàu Sen, KĐT mới chợ Hàng Rượu sẽ tạo niềm tin cho thị trường vào năm 2023 và các năm tiếp theo sẽ phát triển mạnh mẽ hơn.

Đâu là xu hướng đầu tư tại Quảng Ngãi trong năm 2023?

Đi cùng với thời gian, đất nền tại Quảng Ngãi luôn là sản phẩm đầu tư ưa thích của các nhà đầu tư. Bước sang năm 2023, phân khúc này được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt xu hướng đầu tư tại thị trường bất động sản Quảng Ngãi.

Ngày 7/12/2022, UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quyết định số 1392/QĐ-UBND về việc phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở tỉnh Quảng Ngãi giai đoạn 2021-2025 và năm đầu kỳ.

Theo đó, hiện trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi có 418 vị trí phát triển các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Trong đó có 41 vị trí là các dự án đã có chủ đầu tư, đang triển khai với số lượng sản phẩm dự kiến cung cấp ra thị trường trong giai đoạn 2021 – 2025 là 734 căn nhà ở riêng lẻ và 13.281 lô đất nền.

Trên địa bàn tỉnh cũng có 12 vị trí đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự kiến lựa chọn chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trong giai đoạn 2021-2025.

Ngoài ra, trên địa bàn tỉnh cũng có 365 vị trí khác dự kiến thực hiện các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Đây là những vị trí được đánh giá thuận lợi để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Trong thực tế, từ 1 vị trí có thể được tách thành nhiều vị trí nhưng phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Cụ thể, thành phố Quảng Ngãi có 83 vị trí, thị xã Đức Phổ có 70 vị trí, huyện Bình Sơn có 40 vị trí, huyện Sơn Tịnh có 49 vị trí, huyện Tư Nghĩa có 41 vị trí, huyện Mộ Đức có 20 vị trí, huyện Nghĩa Hành có 9 vị trí, huyện Lý Sơn có 4 vị trí, huyện Minh Long có 3 vị trí, huyện Trà Bồng có 8 vị trí, huyện Sơn Hà có 31 vị trí, huyện Ba Tơ có 7 vị trí.

Cũng tại kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt nêu trên, căn cứ theo mục tiêu chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, tổng sản phẩm dự kiến hoàn thiện tại các dự án nhà ở thương mại gồm có 3.000 căn nhà ở riêng lẻ do chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh và 30.000 lô đất nền để chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Căn cứ tiến độ thực tế tại các dự án, dự kiến năm 2022, sản phẩm hoàn thành tại các dự án tiếp tục là đất nền để chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở với 1.666 lô đất nền có tổng diện tích đất ở là 212.834 m2.

Trong năm 2023, dự kiến sản phẩm hoàn thành tại các dự án có khoảng 3.866 lô đất nền với tổng diện tích đất ở 485.105 m2.

Anh Trung, một nhà đầu tư đến từ Đà Nẵng hiện đang sở hữu nhiều lô đất tại Quảng Ngãi, cho biết đất nền là phân khúc ưa thích của các nhà đầu tư vì nhiều lý do.

Trong đó có nguyên nhân do tâm lý đầu tư của nhiều người dân là thích mua đất rồi tự xây dựng nhà ở theo nhu cầu bản thân. Tiếp đến là phân khúc đất nền có tính thanh khoản tốt hơn nếu so sánh với nhà ở riêng lẻ.

Một nguyên nhân khác là việc đầu tư đất nền hiện nay đa phần theo xu hướng đầu cơ ngắn hạn hoặc mua đất làm của để dành cho con cháu sau này.

Chưa hết, so với nhiều địa phương khác tại khu vực miền Trung thì giá đất nền tại Quảng Ngãi hiện đang ở mức thấp, có nhiều tiềm năng sinh lời. Đặc biệt là những khu vực ven biển hay những khu vực phát triển mới trên địa bàn Khu kinh tế Dung Quất,…

Nguồn cung gia tăng

Những năm gần đây, thị trường bất động sản Quảng Ngãi phát triển sôi động với sự gia tăng về nguồn cung cũng như số lượng giao dịch. Trong đó, đất nền luôn dẫn đầu về số lượng giao dịch cũng như nguồn cung trên thị trường.

Ở thời điểm cuối năm 2020, trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi có 43 dự án, cung cấp cho thị trường 372 căn nhà, với tổng diện tích sàn 126.520 m2.

Riêng về đất nền, 43 dự án có sản phẩm hoàn thành, cung cấp ra thị trường 12.531 lô đất nền đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đất ở khoảng 1,7 triệu m2.

Trong đó, 43 dự án này đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân 10.150 lô đất nền, với tổng diện tích đất ở khoảng 1,3 triệu m2.

Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân đã xây dựng 1.420 căn nhà ở, với tổng diện tích sàn là 256.518 m2.

Tính đến cuối năm 2020, trên địa bàn tỉnh tồn kho 2.381 lô đất nền đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tổng diện tích đất ở là 409.039 m2.

Bước sang năm 2021, thị trường bất động sản tỉnh Quảng Ngãi trầm lắng, các giao dịch trên thị trường chủ yếu là đất của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.

Thống kê từ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết, trong cả năm 2021, toàn tỉnh Quảng Ngãi ghi nhận 18.658 giao dịch đất nền và nhà ở riêng lẻ.

Riêng năm 2022, tính từ đầu năm đến hết quý 3 vừa qua, trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi ghi nhận 25.258 giao dịch đất nền và nhà ở riêng lẻ.

Theo đó, hầu hết các giao dịch bất động sản tại Quảng Ngãi đến từ việc mua bán các lô đất thổ cư. Trong khi đó, hàng tồn kho của các dự án bất động sản còn nhiều nhưng vẫn neo ở giá cao dẫn đến việc người dân có nhu cầu mua đất khó giải ngân.

Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ngãi cho biết, hiện mức giá bán đất nền tại tỉnh đang dao động ở mức trung bình từ 5,5-25 triệu đồng/m2.

Đồng thời, giá bán nhà ở riêng lẻ trên địa bàn tỉnh đang dao động từ 10-50 triệu đồng/m2.

Sở này cũng cho biết thêm, nguồn cung về sản phẩm nhà ở, đất nền của các dự án tăng cao. Mặc dù nhu cầu nhà ở cao nhưng do ảnh hưởng kinh tế nên việc người dân giải ngân tiền mua bất động sản gặp nhiều khó khăn.

Những tồn đọng cần được cải thiện sớm

Để có cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022 cũng như làm rõ một số vấn đề đang tồn tại trong thời gian vừa qua, từ đó nhận định những kịch bản cho thị trường bất động sản 2023, đưa ra những giải pháp, kiến nghị giúp thị trường bất động sản 2023 hồi phục, khởi sắc, mình nghĩ Hiệp hội BĐS Quảng Ngãi và các chi hội, lãnh đạo sở, ban ngành cần tổ chức một Hội thảo để bàn về chủ đề này.

Về bất động sản cá nhân thì mình cũng chia sẻ một số quan điểm về tình hình thị trường BĐS tại Quảng Ngãi trong năm tới. Theo mình thì các phân khúc bất động sản có tính thanh khoản cao ở các khu vực đông dân cư, cư dân đang phát triển, khu công nghiệp, các khu ven biển tiếp tục tăng trưởng và thanh khoản tốt. Khách hàng có nhu cầu mua đầu tư hay mua ở thì thời điểm trước và sau Tết Nguyên Đán là thời điểm vàng để xuống tiền ở những sản phẩm đúng gu của mình.

Về các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên chú trọng đầu tư đào tạo nhân sự trình độ cao hơn để có thể duy trì và phát triển nghề, đồng thời phát triển doanh nghiệp cũng như hỗ trợ phát triển thị trường BĐS lên tầm cao mới.

Về Hiệp hội BĐS Quảng Ngãi nên có nhiều chương trình hoạt động kết nối môi giới tạo ra sân chơi lành mạnh, bổ ích và tham mưu phối hợp với các sở ban ngành để quản lý và thúc đẩy thị trường phát triển mạnh mẽ hơn.

Đặc biệt với các bạn môi giới, nên chú trọng đầu tư cho bản thân nhiều hơn về kiến thức trong lĩnh vực bất động sản, tài chính,… để có thể làm nghề tốt hơn, bền vững hơn.

Thời điểm giao nhau giữa năm cũ và năm mới cũng cận kề, thông qua bài viết này Phúc Trịnh cũng xin phép gửi đến tất cả Anh chị em môi giới BĐS Quảng Ngãi cùng gia đình đón năm mới thật ấm áp, hạnh phúc và gặt hái được nhiều thành công trong năm 2023.

Bài viết được Phúc Trịnh sưu tầm và biên tập lại từ các nguồn báo điện tử như vnexpress, cafeland, dangcongsan, vietstock, cafef.