Hiện nay trên thị trường có rất nhiều loại sản phẩm bất động sản khác nhau, trong đó đất nền dự án vẫn luôn là loại sản phẩm được nhiều khách hàng săn đón do giá cả vừa phải và những tiện ích xung quanh vẫn luôn hấp dẫn nhà đầu tư và các khách hàng có nhu cầu định cư.

Tuy nhiên, vấn đề pháp lý là một trong những yếu tố then chốt quyết định việc giao dịch có đảm bảo an toàn hay không, điều đó luôn khiến khách hàng trăn trở: Khi nào đất nền dự án đủ điều kiện mở bán? Cùng Pháp lý giải pháp tài chính chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này nhé.

1. Sản phẩm dự án đất nền

Pháp luật không định nghĩa về tên gọi đất nền hoặc đất nền dự án, tuy nhiên để dễ hiểu và phân biệt với việc mua bán một lô đất thông thường thì đất nền dự án thuộc vào một dự án của doanh nghiệp đã được Nhà nước cấp phép thực hiện với các chức năng cụ thể trên bất động sản đó. Pháp luật quy định bắt buộc chủ đầu tư phải tạo lập sản phẩm đất nền gắn với việc phát triển nhà ở theo dự án tùy mỗi loại với tên gọi khác nhau được quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật nhà ở, cụ thể:

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm:

• Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở;
• Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
• Dự án đầu tư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Do vậy, để có sản phẩm đất nền, pháp luật không cho phép chủ đầu tư tự ý tách thửa, phân lô để bán mà không gắn liền với việc triển khai một dự án cụ thể, trừ thủ tục tách thửa thông thường.

2. Trách nhiệm của chủ đầu tư

Muốn phát triển dự án nhằm tạo lập ra sản phẩm đất nền thì pháp luật đều có những quy định và điều kiện chặt chẽ đi kèm, được quy định trong các luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, quy hoạch và luật kinh doanh bất động sản và phải hù hợp với nhu cầu và điều kiện thực tế ở mỗi địa phương.

Để thực hiện một dự án tạo ra được những sản phẩm đất nền thì chủ đầu tư phải thực hiện nhiều bước, nhiều công đoạn từ việc tạo lập quỹ đất, chuẩn bị hồ sơ pháp lý, xin chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, xin phép xây dựng, triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng, nghiệm thu.

Bên cạnh đó, muốn thực hiện được một dự án đất nền để bán thì nguồn lực tài chính của chủ đầu tư có vai trò quan trọng nhất. Theo đó, chủ đầu tư phải có tiền để tạo lập quỹ đất, đền bù giải phóng mặt bằng, có tiền để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước. Tuy nhiên, do một số chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính để thực hiện dự án, nên đã phải bán sản phẩm trước khi đủ điều kiện mở bán nhằm có nguồn tiền để hoàn thiện dự án.

Thậm chí có những chủ đầu tư chưa được sự chấp thuận chủ trương thực hiện dự án vẫn tiến hành bán hoặc bán sản phẩm không có thật (dự án ma) để thu tiền. Việc này dẫn đến hệ lụy và hậu quả khôn lường cho người mua và thị trường bất động sản.

3. Khi nào dự án đất nền đủ điều kiện mở bán?

Đối với một dự án có sản phẩm đất nền thông thường thì đủ điều kiện pháp lý mở bán khi có giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Việc nghiệm thu này được thực hiện sau khi chủ đầu tư thực hiện xong việc xây dựng cơ sở hạ tầng trong dự án, được UBND cấp tỉnh có văn bản nghiệm thu và chấp thuận. Theo đó, muốn biết chủ đầu tư có đủ điều kiện mở bán hay không, người mua chỉ cần hỏi chủ đầu tư văn bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là rõ ngay.

Theo đó, việc ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán thì đều vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Khi hợp đồng bị vô hiệu, thì một trong các bên có quyền không thực hiện hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu.

Nội dung tư vấn của chúng tôi nêu trên chỉ nhằm mục đích tuyên truyền pháp luật đến quý khách hàng để tham khảo chung, không phải là nội dung tư vấn nhằm giải quyết các nhu cầu pháp lý cụ thể của từng khách hàng. Nếu có nhu cầu tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ miễn phí.

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2. Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng.
3. Giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
4. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
5. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
6. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

⇒ Mọi hoạt động mua bán trong nên kinh tế thị trường đều được sự tác động của pháp luật và các cơ quan nhà nước giám sát quản lý nhất là các hợp động có giá trị lớn .Thay vì chủ quan dẫn đến những sai phạm không đáng ảnh hưởng đên thời gian và tiền bạc của bạn hãy là người tiêu dùng thông minh nắm bắt các quy trình thủ tục và các luật lệ liên quan tìm đến các nhà tư vấn để luôn có lựa chọn đúng đắn nhất trong việc mua bán bất động sản của mình.