Mới đây có tin BCA có kế hoạch định danh số nhà để hỗ trợ việc giao hàng cho chính xác. Tuy rằng chưa cụ thể mục đích, cách thức của việc này, nhưng nhiều ý kiến cho rằng việc này sẽ làm tiền đề để “đánh thuế BĐS thứ 2”. Và vì lý do đó nên cũng có phân tích cho rằng liệu nếu có luật đánh thuế BĐS số 2 thì khiến thị trường BĐS như thế nào?

(1)

Mục đích của việc đánh thuế BĐS thứ 2: Nhìn chung khi có một luật thuế nào đó thì sẽ có 02 mục đích

1.1_ Là hạn chế việc đó, hay nói cách khác là đánh thuế BĐS thứ 2 là hạn chế người dân có 2 BĐS trở lên, vì có càng nhiều BĐS thì thuế càng cao.

1.2_ Là thu được nhiều thuế hơn: Ấy là nếu vẫn không hạn chế được thì có nhiều thuế hơn để thu.

Bàn thêm một xíu, ở Việt Nam có thuế “Tiêu thụ đặc biệt” đối với xe hơi, hay các loại đồ uống có cồn. Thuế thì vẫn là thuế, còn có hạn chế được việc mua xe, uống bia rượu hay không lại là chuyện khác. Thế nên có trường hợp có thuế giúp cho việc đó hạn chế lại, có trường hợp có thuế khiến cho giá cao hơn. Cái này cứ phải vào việc mới biết.

(2)

Định danh số nhà với thuế BĐS số 2

2.1_ Mình chưa biết cách thức định danh số nhà là sao, nhưng mà nếu theo hiểu biết cá nhân, thì cái này chả liên quan gì lắm đến vụ BĐS số 2 cả. Vì Bất động sản nó hoặc chỉ là Đất, hoặc Đất + Nhà, mà chỉ có BĐS có nhà thì mới có số nhà, còn BĐS chỉ có đất thì làm gì có số nhà. Vậy chả lẽ đánh thuế BĐS số 2 là đánh thuế nhà, còn nếu BĐS chỉ có mỗi đất (hoặc chưa được cấp số nhà) thì không đánh thuế?

2.2_ Định danh này không thay đổi bản chất: Khác với định danh biển số xe, là thay đổi hẳn bản chất của cái biển số, biến biển số thành tài sản gắn liền với 1 cá nhân, tách biệt với cái xe. Còn nếu định danh số nhà thì chả lẽ tách biệt cái nhà với cái số nhà? Còn gắn chung thì xưa nay cũng thế có khác gì bản chất đâu.

Tóm lại, cái định danh số nhà mà liên hệ với thuế BĐS thứ 2 thì thấy nó hơi xa xôi và chưa thấy có sự gắn kết cho lắm. Vì không cần định danh số nhà thì vẫn đánh thuế BĐS số 2 được thôi. Tuy nhiên, để đánh thuế được BĐS số 2 trong điều kiện VN hiện nay thì cực kỳ rắc rối và phức tạp, vì còn có quá nhiều thứ phải làm chứ định danh số nhà thì không phải là vấn đề cấp thiết.

dinh-danh

(3)

Nếu có thuế BĐS số 2, thì liệu thị trường sẽ phản ứng thế nào?

3.1_ Như đã nói ở mục (1), khi có thuế vào thì sẽ có 02 khả năng là người ta sẽ hạn chế việc đó, hoặc giá sẽ tăng để bù thuế, và khả năng nào thì chúng ta cũng chưa biết vì nó chưa xảy ra. Tuy nhiên có một số nội dung để chúng ta “thử nghĩ” như sau:

3.2_ Khi có thuế vào thì chúng ta hiểu rằng, để giữ 1 BĐS thì chúng ta tốn một khoản chi phí để “giữ” nó. Khi đó sẽ xuất hiện nhiều khả năng như sau:

_ Phải bán nó đi với giá rẻ: Mục đích này là mục đích cắt giảm chi phí, bán đi để khỏi phải giữ. Tuy nhiên câu hỏi đặt ra là bán cho ai, bán cho người không chịu thuế, hay bán cho 1 người khác cũng chịu thuế nhưng họ có khả năng giữ tốt hơn.

_ Phải nghĩ cách “lách”: Nếu mình giữ sẽ mất 100đ/năm thì liệu rằng có thể thuê 1 người khác chỉ với 20, 50đ để giữ nó hay không? Nếu mà điều này xảy ra thì trên thị trường sẽ xuất hiện dịch vụ “giữ hộ bđs” và có thể trở thành 1 startup tỉ đô. Chắc luôn.

_ Vẫn cứ giữ, và các chi phí cộng hết vào cho người mua sau, vì tin tưởng rằng thị trường rồi sẽ có nhu cầu mà thôi.

_ 03 ý trên là ở vai trò người đang nắm giữ BĐS số 2, vậy ở vai trò người nắm giữ tiền thì làm sao? Ở Việt Nam này, nếu có tiền mà không đi mua BĐS thì làm gì nhỉ? Có thể đi mua cái xe hơi với giá cao hơn gấp đôi nước ngoài (vì thuế tiêu thụ đặc biệt), hay chơi coin, chơi chứng, hay đầu tư sản xuất kinh doanh, mua vàng?…, Hay đơn giản hơn là gửi ngân hàng?

Phản ứng của thị trường là thứ chúng ta không biết, trong thực tế, mỗi quyết định đều có mục đích, tuy nhiên phản ứng của thị trường nó có giống mục đích ban đầu đưa ra hay không lại là chuyện khác. Mỗi cá nhân là tế bào của xã hội, phản ứng cá nhân sẽ tạo ra thị trường. Vì thế muốn biết phản ứng của thị trường thì mỗi chúng ta chỉ cần tự trả lời 02 câu hỏi thôi.

_ Câu 1: Nếu chúng ta đang có hơn 1 BĐS, và giờ BĐS thứ 2 bị đánh thuế, thì chúng ta sẽ hành động gì?

_ Câu 2: Nếu chúng ta có tiền, thì chúng ta dùng tiền đó làm gì, đầu tư cái gì?

(4)

Vai trò của BĐS trong nền kinh tế Việt Nam.

4.1_ Khi thị trường BĐS đứng, thì cả chính phủ chung tay vào “giải cứu”, khi đó một số ý kiến cho rằng cứu làm gì, nên để nó “sụp” luôn cho rồi. Cách đây hơn 10 năm, khi đợt khủng hoảng trước xảy ra, mình cũng mong thị trường BĐS sụp cho rồi, lý do là để giá BĐS giảm xuống và mình có thể mua được nhà với số tiền mình đang có. Tuy nhiên, giờ thì mình nghĩ khác xíu.

4.2_ Ở Việt Nam, bất động sản nó là một Tài sản, thậm chí nó là tài sản quan trọng bậc nhất. Rất nhiều hộ gia đình, ngoài cái nhà ra thì chả còn cái gì đáng giá.

4.3_ Không chỉ xã hội coi BĐS là Tài sản quan trọng nhất, mà ngân hàng cũng coi BĐS là tài sản thế chấp quan trọng bậc nhất. Giờ lãi suất thấp đó, nhưng không có cái nhà đưa vào làm tài sản thế chấp thì không thể vay được. Ngân hàng cũng ôm 1 đống BĐS làm thế chấp cho các khoản vay.

4.4_ Nếu thị trường BĐS sụp, giá trị các BĐS mà giảm 80% như một số cổ phiếu nào đó thì ngân hàng là đơn vị chết đầu tiên. Ngân hàng mà chết thì khỏi ai sống.

Vì thế, ở VN thì BĐS nó có vai trò rất lớn, nó gần như là Tài sản của mọi gia đình. Chúng ta cũng biết trong tài chính, sẽ có 3 bảng là: Bảng cân đối kế toán, Bảng Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh và bảng Lưu chuyển tiền tệ.

_ Bảng cân đối kế toán: Là thể hiện độ “giàu” của một người, doanh nghiệp, quốc gia, vì trong đó có thống kê và Tài sản và nguồn vốn hình thành nên tài sản. Nếu tài sản có giá trị lớn thì chúng ta “giàu” còn nếu tài sản bị teo tóp đi thì chúng ta “nghèo”.

_ Bảng Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh: Là thể hiện khả năng làm việc, thu chi theo từng thời điểm. Cái này lớn thể hiện sự năng động nhiều hay ít. Nếu thu nhiều hơn chi thì cái đôi ra là Lợi nhuận, sẽ kết chuyển vào Độ giàu, còn nếu Chi nhiều hơn thu thì sẽ là Lỗ, và sẽ làm giảm Độ giàu.

_ Bảng Lưu chuyển tiền tệ thể hiện tiền qua lại, và thể hiện cả khả năng chi trả của mỗi người, doanh nghiệp, quốc gia.

Chúng ta cũng biết, nếu ai có rất nhiều tài sản, thì về cơ bản họ không cần làm gì cũng sống khoẻ. Còn ngược lại, nếu ít tài sản hoặc không có tài sản thì sẽ phải làm việc cật lực, ngừng làm là chết.

Nên chẳng ai muốn tài sản của mình bị hao hụt cả. Cái chúng ta muốn là thu gom được tài sản của người khác với giá rẻ, hay nói cách khác là tài sản người ta hao hụt, còn tài sản của mình thì phải tăng.

Do đó, ở góc độ Vĩ mô, thì thị trường BĐS sụp nó ảnh hưởng đến hầu hết mọi người dân, vì hầu hết mọi người dân coi Bất động sản là tài sản lớn nhất. Khi cái tài sản lớn nhất đó nó trở nên mong manh thì tương lai nó bất định. Chúng ta cứ tưởng tượng BĐS mà mong manh như cổ phiếu coi sẽ thế nào. Năm trước 80K một cổ bán ra đắt như tôm tươi, muốn có tiền bán mấy cổ là ngon, một năm sau mỗi cổ bán 10K không ai mua, rồi có tin rằng cổ đó sẽ về 0 cơ (nếu công ty phá sản), thế thì thử hỏi nếu các bạn chỉ có tài sản là mấy cổ phiếu đó thôi thì có bất an không?

Thế nên BĐS sẽ không mong manh như cổ phiếu, mà vì không mong manh nên sụp là tèo. Do đó kiểu gì cũng phải giữ cho được vì tầm quan trọng đặc biệt của nó.

(5) Kết luận.

5.1_ Cái định danh số nhà mình thấy không liên quan gì lắm đến đánh thuế BĐS số 2, muốn đánh thuế thì cứ ra luật thôi, cái định danh số nhà không tác động mấy.

5.2_ Nếu có thuế BĐS số 2, thì có thể sẽ có một số dịch vụ về quản lý tài sản (nhằm hạn chế thuế) sẽ xuất hiện, và cái này có thể kiếm bộn tiền ấy.

5.3_ Phản ứng của thị trường là không thể biết, còn nếu mặc định rằng có thuế giá sẽ giảm chỉ là kỳ vọng thôi, còn thực tế thì chưa chắc, mà theo mình thì khả năng không ảnh hưởng lắm sẽ cao hơn, đơn giản là như thuế TNCN khi giao dịch BĐS có tăng lên mà có ảnh hưởng gì giá đâu.

Bài viết chia sẻ của anh Đức Lê (Remaps)

Phúc Trịnh

Phúc Trịnh - Nhà tư vấn, môi giới bất động sản chuyên nghiệp tại Quảng Ngãi. Liên hệ với tôi qua số: 0888 268 568 - Youtube: Phúc Trịnh BĐS