Làm sao để mua nhà không bị hớ? Đó là câu hỏi của không ít khách hàng. Trên thực tế, nhiều người mua nhà xong mới “té ngửa” vì biết mua hớ, giá cáo, đắt so với thị trường và so với giá trị thật của chính bất động sản.
Trả lời câu hỏi này, đối với bất kỳ tư vấn, môi giới bất động sản nào khi bắt đầu tham gia thị trường cũng phải học qua lớp vỡ lòng về định giá BĐS. Nó sẽ giúp cho những người môi giới biết cách tiệp cận sản phẩm, khách hàng và tư vấn phù hợp, chuẩn xác.
Các phương pháp định giá bất động sản
Hiện nay có 5 phương pháp định giá nhà đất mà những nhà đầu tư, môi giới hay áp dụng đó là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư.
1: Phương pháp so sánh là phương pháp dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các BĐS có nhiều đặc điểm tương đối giống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của BĐS đó.
2: Phương pháp thứ 2 là phương pháp thu nhập hay còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa. Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập dòng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BĐS, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với BĐS đó (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của BĐS đó.
Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra.
Trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán.
3. Phương pháp thứ 3 thường sử dụng là phương pháp chi phí hay còn gọi là phương pháp giá thành. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những BĐS không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…).
Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
4. Phương pháp lợi nhuận hay còn gọi là phương pháp hạch toán cũng được áp dụng phổ biến. Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.
5. Cuối cùng là phương pháp thặng dư hay phương pháp phân tích kinh doanh, phát triển giả định. Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.
Trong 5 phương pháp định giá nhà đất nói trên, phương pháp so sánh được sử dụng rộng rãi, dễ dàng và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
Đối với người mua nhà hay BĐS nói chung, để tránh bị hớ thì nên dành thời gian để thu thập, tham khảo giá bán của những BĐS tương đồng, giá quy định của nhà nước dành cho những khu vực đó. Cũng có thể nhờ ngân hàng vào thẩm định vốn vay, từ đó biết giá trị thực của BĐS.
Cần tư vấn thông tin bất động sản tại Quảng Ngãi vui lòng liên hệ 0888 268 568 để được tư vấn nhé!
Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản:
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản nào đó, đều có liên hệ với giá trị thị trường của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì thế, phương pháp này quan tâm đến giá cả và các đặc tính tương tự của bất động sản.
Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở những bất động sản tương tự nhau về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý…. Người định giá phải so sánh các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của bất động sản cần định giá với bất động sản so sánh để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá chỉ dẫn để đi đến mức giá tài sản cần thẩm định.
Phương pháp so sánh áp dụng để định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Kết quả thẩm định sử dụng cho các mục đích mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng báo cáo tài chính …
Giao dịch phổ biến trên thị trường: là hoạt động mua, bán tài sản công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có it nhất 2 tài sản tương tự đã có giao dịch mua bán trên thị trường.
Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hóa, dịch vụ nhất định do người mua, người bán đã hoặc có khả năng thỏa thuận trong từng trường hợp mua bán cụ thể.
Các trường hợp áp dụng thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong các trường hợp sau:
- Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu.
- Các mảnh đất trống…
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai… Việc định giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp định giá khác như: các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này được đang chiếm ưu thế trong điều kiện hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy vi tính …
Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản dựa trên phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân tích các giá mua bán, cho thuê của các tài sản tương tự có thể so sánh được trên thị trường, và giả định hàng hoá có thể “thay thế” nhau được. Tuy nhiên, do không có các bất động sản giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá cả của bất động sản thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau đây:
Bước 1 – Tìm kiếm thông tin về những bất động sản “tương tự” được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm các đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau… bao gồm:
- Các đặc điểm vật chất bất động sản: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi…
- Tình trạng pháp lý bất động sản: Bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất đống sản…
- Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
- Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình. Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không.
- Các công trình xây dựng liên quan: các công trình liên quan tới hình dáng và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…
- Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị trường của bất động sản.
- Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện về thanh toán (thanh toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp, bán cưỡng ép/tự nguyện…
Bước 2 – Tiến hành kiểm tra, phân tích các thông tin thu thập được, so sánh các thông tin với các thông tin của tài sản cần định giá, để tìm những thông tin có thể đưa ra so sánh được. Riêng đối với bất động sản, các thông tin cần phân tích là:
- Nguồn gốc các giao dịch thị trường: loại bất động sản, địa chỉ của bất động sản, diện tích đất, tổng diện tích sàn của bất động sản, thời hạn sở hữu của bất động sản, thời gian giao dịch… Các thông tin trên phải rõ ràng, chính xác.
- Đánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so sánh phải đảm bảo “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện’’.
- Lựa chọn và tiến hành quy đổi giá của các bất động sản ra đơn vị so sánh chuẩn tùy thuộc vào loại bất động sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giá/ căn hộ… nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất động sản về diện tích, kích thước… Cụ thể như sau:
Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của bất động sản cần định giá với bất động sản so sánh.
Bước 3 – Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tàisản cần định giá. Trong thực tế, định giá viên thường lựa chọn thông tin của 3-5 tài sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với tài sản cần định giá
- Đối tượng điều chỉnh: giá của các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá của một bất động sản hoặc giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn).
- Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các đặc điểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định giá.
- Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tích cực tồn tại ở tài sản cần định giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì cộng thêm vào (điều chỉnh tăng giá) và ngược lại.
- Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, mức giá giao dịch trên thị trường của tài sản mà định giá viên lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh (tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản).
Bước 4 – Bước cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở giá của các tài sản so sánh được sau khi đã điều chỉnh
Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh bất động sản
Ưu điểm:
- Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường
- Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng
Nhược điểm:
- Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
- Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
- Phương pháp so sánh thường được sử dụng trong việc thẩm định giá các bất động sản dân sự thông dụng.
