Khi Luật đất đai mới được thông qua, có một số ý kiến cho rằng “Đất nông nghiệp” ở Việt Nam đang rẻ. Vậy liệu có rẻ thật hay không?

Đất nông nghiệp là đất gì?

Theo định nghĩa, thì đất nông nghiệp bao gồm cả đất rừng lẫn đất trồng cây. Tuy nhiên để dễ dàng phân biệt hơn thì chúng ta sẽ phân Đất nông nghiệp theo các nhóm sau:

Đất nông nghiệp là đất rừng: Một số người đang ôm đất rừng sản xuất, hoặc đi mua đất rừng sản xuất với lời hứa sẽ chuyển thành đất thổ cư được. Tuy nhiên, từ đất rừng mà chuyển sang đất thổ cư thì cực kỳ khó, bởi vì nếu có chuyển đổi thì người ta sẽ ưu tiên chuyển đổi đất trồng cây hơn, đụng đến diện tích đất rừng là vấn đề nhạy cảm.

Đất nông nghiệp là đất trồng cây: Nghĩa là quy hoạch cũng thế, và hiện trạng cũng thế, loại đất này chỉ được trồng cây mà thôi (Cây lâu năm, hàng năm, lúa…), và người mua nhóm đất này để trồng cây thì ít mà kỳ vọng sẽ chuyển thành thổ cư được thì nhiều.

Đất nông nghiệp nhưng có quy hoạch là đất thổ cư: Đây là loại đất nông nghiệp xịn mà các nhà đầu tư thích mua, nhưng loại này hiếm chứ không nhiều như chúng ta nghĩ đâu.

Giá đất nông nghiệp thì thế nào?

Theo một số nhà đầu tư thì ở VN hiện nay, đất nông nghiệp thấp nhất có thể mua được là khoảng 15k/m2, hay nói cách khác là ăn tô phở mất 3m2 đất. Đó là loại rẻ nhất có thể có. Tương ứng khoảng 150tr/ha.

Giá đất nông nghiệp nhìn chung có nhiều biến động, càng gần trung tâm thì giá đất nông nghiệp càng cao, và nhiều khu vực thì giá đất nông nghiệp được tính dựa trên giá đất thổ cư. Nên sẽ có những vùng 1tr, 2tr, 3tr, 4tr/m2… tương ứng với 10, 20 – 40 tỷ mỗi ha.

Chúng ta đi ra nước ngoài ngó thử, như theo thông tin báo chí thì đất nông nghiệp ở Mỹ có giá giao động từ khoảng 3000 – 11000usd mỗi mẫu Anh (khoảng 4.000m2), hay tương đương với 200tr – 800tr/ha.

dat-nong-nghiep

Đất nông nghiệp dùng để làm gì?

Như đã nói ở mục (1), người mua đất nông nghiệp đa phần mong được chuyển thành thổ cư là chính, chứ mấy ai mong muốn mua đất nông nghiệp để làm nông, làm rừng bao giờ. Thế nên chúng ta trước khi đánh giá, phải xác định rất rõ rằng mua đất nông nghiệp để làm cái gì?

Theo thống kê đến cuối 2021, cả nước Việt Nam có 82.42% là đất nông nghiệp, trong đó đất trồng cây là 34.37%, còn đất rừng là 46.20%. Cũng theo thống kê này, đất thổ cư của Việt Nam là 2.29% (tương đương khoảng 75m2 thổ cư / người). Các thống kê này cho chúng ta thấy, khả năng chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư là không nhiều, vì đất thổ cư cùng lắm thì tăng thêm được 1% (là tăng dữ lắm), nghĩa là chỉ trong 34 phần đất nông nghiệp thì chỉ 1 phần được chuyển thổ cư thôi. Chưa kể quy hoạch ngày càng ổn định, và việc chuyển đổi ngày càng khó.

Vậy thì, nếu mua đất chỉ để làm nông nghiệp, chúng ta thấy cái giá loanh quanh từ 200-800tr/ha là tương đối rồi, cao hơn sẽ khó làm. Hay nói cách khác giá đất nông nghiệp chỉ để làm nông nghiệp thì chỉ tầm tầm 20-80K/m2 thôi.

Liên quan đến giá đất nông nghiệp để làm nông nghiệp, thật ra việc làm nông không dễ dàng đâu, chúng ta thấy rất rõ Bâu Đức bỏ BĐS đi làm nông nghiệp, hay sau đó là ông Dương Thaco cũng làm nông nghiệp, để cho chúng ta thấy được rằng làm không dễ. Ở quê mỗi hộ gia đình làm nông nghiệp thì cũng chỉ đủ ăn, hay nói cách khác là lấy công làm lời, giàu nhờ giá đất tăng chứ không phải tích luỹ được từ sản xuất nông nghiệp. Nên nếu giá đất nông nghiệp quá cao, thì sản xuất nông nghiệp sẽ không còn hiệu quả. Tóm lại là nếu đất nông nghiệp để làm nông nghiệp, 80K/m2 đã là cao.

Mua đất nông nghiệp để lên thổ cư: Vậy thì với những cục đất nông nghiệp giá tiền triệu mỗi m2, thì chúng ta hiểu rằng nếu không lên được thổ cư thì THUA TRẮNG. Luật dần cũng sẽ quy định đánh thuế những loại đất bỏ hoang, phạt đất sử dụng sai mục đích…. Tuy nhiên, với những cục đất nông nghiệp được lên thổ cư thì còn một rào cản sẽ xuất hiện đó là Tiền sử dụng đất. Bảng giá đất có 2 mục đích là tính tiền đền bù, và tính tiền Sử dụng đất, khi mà bảng giá này cập nhật theo giá thị trường thì tiền Sử dụng đất có khả năng sẽ tăng phi mã, và như vậy để chuyển từ đất nông nghiệp thành đất Thổ cư sẽ không phải chỉ tốn 1 xíu tiền như trong quá khứ.

Tóm lại

Với cá nhân mình thì đất nông nghiệp giá như hiện tại đang là cao rồi, và những ai ôm “trật” thì có nguy cơ lớn sau này. Ngoài ra, giá đất nông nghiệp sẽ phụ thuộc rất nhiều vào cách tính Tiền sử dụng đất, nếu tiền sử dụng đất càng cao, thì giá đất nông nghiệp sẽ càng thấp. Mà xu hướng chúng ta cũng thấy rồi, nhà nước đang tìm cách để thu được nhiều thuế hơn nên xu hướng tính thuế cao sẽ dễ xảy ra hơn là xu hướng tính thuế thấp.

Cái trước mặt chính là bảng giá đất thị trường cũng như thuế đất (Tiền sử dụng đất), 2 cái này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của người đang nắm giữ BĐS. Nhanh hơn nhiều so với các dự thảo đánh thuế BĐS thứ 2, thứ 3 gì đó.

Còn đánh giá chung về luật đất đai mới: Nhìn chung là có lợi cho người làm ăn đàng hoàng, và không có lợi cho người làm ăn chụp giật. Với những trường hợp có lợi từ sự thay đổi chính sách, kẽ hở này kia để có thể kiếm được bộn tiền mà không phải làm gì (kiểu chỉ cần xin được tờ giấy là bán có tiền rồi), thì bây giờ trường hợp này sẽ khó. Còn những bên làm ăn đàng hoàng, có lớp lang… thì sẽ dễ hơn. Như mình đã từng nói, sự phát triển của luật pháp luôn hướng đến ưu tiên sự chuyên nghiệp, và khả năng thực sự. Xã hội càng phát triển thì càng khó làm ăn là thế, vì chỉ khi nào làm đàng hoàng mới có ăn, còn làm lôm côm sẽ không có ăn.

Tuy nhiên luật cũng mới là bước đầu, rồi xem các nghị định hướng dẫn như thế nào nữa mới biết sau khi áp vào cuộc sống thì diễn biến sẽ như thế nào.

Theo: Duc Le

Phúc Trịnh

Phúc Trịnh - Nhà tư vấn, môi giới bất động sản chuyên nghiệp tại Quảng Ngãi. Liên hệ với tôi qua số: 0888 268 568 - Youtube: Phúc Trịnh BĐS