GIAI ĐOẠN 1. SÓNG THÔNG TIN.
Giai đoạn này ta gọi nôm na là sóng đầu.
Dòng vốn đầu tiên thực sự đổ về thị trường đến từ các” nhóm đầu cơ“
Trong BĐS công nghiệp thì đây thường là 1 vùng đất gọi tên không ai biết, hầu hết đám đông nhận xét là “ chó ăn đá, gà ăn sỏi “, và đi kèm 1 hình dung rất “ tệ” cho vùng đất này.
Đặc điểm là giá rất rẻ , thậm chí có vùng ban đầu chỉ có 50-60k/ m2 . Bởi cơ bản nó phù hợp với chính sách chính phủ “ Chuyển đổi những vùng đất khó khăn trong canh tác nông nghiệp , cách xa khu dân cư hiện hữu để triển khai các Kcn quy mô lớn.
Giai đoạn này 100% là nhu cầu đầu cơ , chống chỉ định với những A/c nào chưa từng tham gia thị trường tương tự và yếu bóng vía, chống chỉ định dùng tiêu chí mua sản phẩm sử dụng đem áp cho sp đầu cơ .
Nguồn lực cần trang bị tham gia sóng đầu : Quan hệ- thông tin – chính sách , tiến độ dự án, Hiểu biết thị trường- mức độ am hiểu và bám thị trường , đội nhóm- năng lực tổ chức, Vốn – khả năng huy động , Truyền thông – khả năng giáo dục thị trường.
Đặc điểm thị trường : Giá rất rẻ , tham gia từ thang số 0, 1 đánh dài hạn thì không thua được . Tốc độ tăng trưởng giá rất lớn, x2, x3 ,x4 thậm chí x20, x30, x40. Tốc độ giảm giá thường tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá .
Đối tượng tham gia giai đoạn sóng thông tin chia làm 2 nhóm chính :Nhóm cá tầu ngầm, Nhóm cá mập làm Fomo và nhóm cá mập bị Fomo.
Việc là đối tượng Fomo hay bị fomo phụ thuộc vào các nguồn lực cần có bên trên và thời điểm tham gia thị trường.
Về cơ bản thì “ hôm nay luôn sớm hơn ngày mai” Sóng đầu dù tham gia muộn nhưng cuộc chơi nếu còn dài Nếu như từ đầu thị trường chúng ta lựa chọn là thị trường có chu kỳ phát triển dài .
Chốt lại : ĐÂY LÀ GIAI ĐOẠN CÓ TỶ LỆ NHÂN KHỦNG NHẤT, 100% NHU CẦU ĐẦU CƠ CHỐNG CHỈ ĐỊNH VỚI NHỮNG ÔNG THIẾU KIẾN THỨC NHƯNG LẠI THỪA NHIỆT TÌNH.
GIAI ĐOẠN 2 : SÓNG HẠ TẦNG.
Cuộc chơi bắt đầu trở nên rõ ràng, Tập trung quanh những dự án đầu tư công “ Đường , cầu cảng , KCN”.
Sóng hạ tầng, Đồng Phú trước là 4 tuyến đường, hiện tại là ven hồ Suối Giai.
Hàm Tân chưa bước qua giai đoạn sóng Hạ Tầng.
Giai đoạn 1. 2 thoải mái lựa chọn những vị trí đẹp nhất , đắc địa nhất .
Trong giai đoạn này giá X không mạnh như giai đoạn sóng thông tin nữa nhưng vẫn rất cao so với hầu hết các loại hình.
Đường đến đâu giá thay đổi đến đó. Hạ tầng đến đâu, đám đông bu lại đến đó.
Giá vẫn có thể X2, X3 , X4 , giai đoạn này chắc ăn hơn giai đoạn sóng thông tin. Số lượng nhà đầu tư tham gia thị trường lớn hơn, nhưng vẫn không phải dành cho đám đông . Nhưng đa số với số vốn lớn , vì đường chưa thi công xong, chưa cập nhật vào sổ và chưa tách ra được.
GIAI ĐOẠN 3 : VẾT DẦU LOANG
Hết nạc thị nạc đến xương.
Giai đoạn này lan dần ra các vùng ven , đường nhánh, Các vị trí đẹp , đắc địa giá bị đẩy lên cao. Các khu vực vùng ven , vị trí xấu hơn được săn lùng và đẩy giá nhẹ .
Giai đoạn này sẽ có 1 lượng NĐT tham rẻ mắc cạn.
GIAI ĐOẠN 4 . ĐỀN BÙ
Bài toán này phù hợp từ khu vực Nam Trung Bộ & Nam bộ , khi các Dn trực tiếp đàm phán với dân để thu hồi đất. Cơ chế đàm phán giữa doanh nghiệp dựa trên cơ chế thị trường.
Đây là miếng mồi ngon, nếu xác định được cơ chế đền bù & thời gian triển khai hoạt động kiểm đếm đền bù của chủ đầu tư.
GIAI ĐOẠN 5: BUÔN PHIẾU .
Cuộc chơi này dành cho cá mập nhiều $$ và có quan hệ với CĐT .
Lợi nhuận đến từ việc cung cấp số lượng lớn các phiếu Tái định cư ra thị trường và bốc thăm những vị trí đẹp.
GIAI ĐOẠN 6 . MUA BÁN CÁC NỀN HIỆN HỮU.
Đây là giai đoạn đám đông tham gia vào thị trường , mua cảm giác an toàn.
Nguồn cung hàng ra thị trường dồi dào, liên tục tăng. Trong giai đoạn đầu cuộc chơi 1 chiều của các chủ đầu tư cung hàng ra thị trường. Thanh khoản của thị trường phụ thuộc vào năng lực bán hàng của đội ngũ sale . Kh mua xong tỷ lệ mắc cạn rất cao, do nguồn cung liên tục tăng dư thừa & không cạnh tranh nổi với sale và các sp mới ra.
GIAI ĐOẠN 7. NHU CẦU THẬT . Ở – KINH DOANH DÒNG $
- Ông nào sử dụng tiêu chí điện đường trường trạm, nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ thì đến lúc này hẵng đi mua nhé
Ps: 7 giai đoạn này với tuỳ từng thị trường , thứ tự có thể đảo lộn, thời gian cho mỗi giai đoạn có thể dài ngắn # nhau. Và có thể Giai đoạn này đang diễn ra, giai đoạn # đã bắt đầu nối tiếp.