Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất khá phức tạp và việc chuyển sang đất ở từ năm 2020 có thể tăng cao so với giai đoạn 2015 – 2019.
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định, UBND cấp huyện quyết định cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nếu thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng thuộc khu vực có thể được chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố công khai.
Như vậy, để chuyển mục đích sử dụng đất thì người dân phải xin phép và được sự đồng ý của của UBND cấp huyện nơi có đất.
Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở năm 2020
Theo Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
Chính vì vậy, để biết có thể chuyển mục đích sử dụng đất hay không, người dân phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất gửi đến UBND huyện để được hướng dẫn.
Theo khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).
Hồ sơ nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 3 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Sau đó, cơ quan chức năng sẽ thẩm định hồ sơ.
Nếu được, Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu.
Theo Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời gian giải quyết là không quá 15 ngày.
Về mức thu tiền sử dụng đất, theo Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định, chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Như vậy, tiền sử dụng đất người dân phải nộp sẽ phụ thuộc vào tiền sử dụng đất theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại nơi có đất và tuỳ thuộc vào từng thời điểm. Người dân có thể liên hệ với Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện để biết cụ thể về những quy định này.
Tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn sang đất ở
Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để chuyển từ đất vườn sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện theo các bước sau:
Trước tiên, gia đình bạn chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm: Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; sổ hộ khẩu; giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Sau khi đủ hồ sơ, gia đình bạn sẽ nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường. Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ. Xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép hoặc không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với:
– Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.
– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Như vậy, số tiền cụ thể phải đóng khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phụ thuộc vào loại đất và giá đất hiện tại ở địa phương. Khi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất người dân sẽ được cán bộ tiếp nhận hồ sơ trả lời chính xác về số tiền cần phải đóng.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất phi nông nghiệp
Theo Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
– Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan.
– Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
– Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
– Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác.
– Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng.
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.
– Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
– Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Theo điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 1/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại)
Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất.