Drama vụ anh P đang nổi như cồn mấy bữa nay. Chuyện cụ thể của anh ý thì không cần bàn thêm sâu vì đã nhiều người bàn rồi, nhưng mấy nay bắt đâu có một số bài viết ngầm ý chê bai Sale vụ lướt cọc bán chênh. Nên thử làm bàn chuyện này như thế nào.

Ở Việt Nam có những đặc thù rất hay, ví dụ nếu một sale giỏi thì nghề tay trái là sale, nhưng nghề tay phải là Đầu tư BĐS cơ. Vì để tham gia vào ngành này thì không có bất cứ rào cản nào hết.
Mình nghe những câu chuyện các bạn Sale kể ở Phú Quốc thời sốt đất, ngày có khi kiếm được cả tỏi chỉ bằng việc lướt cọc bán chênh thôi, mà đôi khi không phải cố tình nữa, dòng đời đưa đẩy thôi. Kiểu mới cọc miếng đất chưa kịp sang tên thì có khách mua giá cao hơn, thế là “đẩy” đi luôn.

Cũng trong câu chuyện trà đá vỉa hè, nói về con số của Bộ xây dựng thống kê trong năm 2022 có tầm 750K giao dịch BĐS, trong đó hơn 80% lượng giao dịch là đất nền, từ đó suy ra độ lớn của thị trường đầu tư. Tuy nhiên khi đưa ra con số như thế, có bạn Sale không đồng ý, vì lý giải rằng khách bạn ấy đôi khi tới F3 mới sang tên lận, nghĩa là sang tay tới vài lần thì mới sang tên (F0 tới F3 là trước đó có tới 2 người mua lận). Đấy là đất nền, còn khách mua chung cư với ý định lướt cọc cũng nhiều mà trở thành trend, nên mới có câu “Vô tình lướt sóng thành cư dân”.

LUOT-COC-BAN-CHENH

Suy cho cùng, lướt sóng bán chênh là việc hết sức bình thường của dân đầu tư BĐS Việt Nam. Mà khi Sale làm lâu năm, thì thường Sale sẽ kiêm luôn NĐT, nên việc sale biến thành nhà đầu tư lướt sóng thì cũng không có gì lạ, mà nó hết sức bình thường.

Bản thân mình hồi trước từng mua một mảnh đất, khi đặt cọc là người khác, mà khi công chứng là người khác. Nên mình cũng biết người mua của mình đã lướt, tuy nhiên mình cũng không quan tâm lắm, vì bán được đúng giá mình mua là ổn, không cần thiết quá quan tâm đến bước sau đó, vì nếu khách (hoặc khách lai môi giới) có lướt được thì đó là lộc của họ, còn mình là chủ thì được phần mình là coi như xong. Nên mọi thứ nhẹ nhàng.

Quay lại case của bạn P, tình hình mình nghĩ là bạn ấy tính toán khá “chặt”, trong giao dịch đó, bạn đóng vai là NĐT chứ không phải Sale, nghĩa là khi có khách là chị N, thì bạn mới đi đặt cọc của chủ, mà lấy của chị N 100, nhưng đặt cho chủ 50, và mình nghĩ bạn ý cũng biết chị N khó mà mua nổi, vì kinh nghiệm làm bao nhiêu năm, chỉ cần khách nói tình trạng là biết khách có mua nổi hay không liền. Thế thì trong trường hợp bình thường, bạn ý sẽ được 50tr vì chênh lệch tiền cọc, nhanh, gọn, lẹ, mà kiểu “đúng luật”, thậm chí còn ăn được nhiều hơn nếu mà chị N không mua mà vẫn bán được cho chị M, chị Q nào đó khác mà không cần kê giá.

Việc chi N bóc phốt chắc là nằm ngoài dự tính, vì khi chị N bóc phốt thì nhiều thứ muốn “giấu kín trong bóng tối” bỗng dưng lộ ra, và đường đi trở nên khác.

Đường đi đúng theo dự tính có lẽ là: Chị N bỏ cọc – được 100, anh P cũng bỏ cọc – mất 50, thế là đút túi 50. Không ai biết nội tình thế nào, mà coi như nó là việc bình thường của giao dịch, không mua thì bỏ cọc.

drama-luot-coc-ban-chenh

Nhưng vì bị bóc phốt nên lòi ra nhiều thứ: Nếu hợp đồng cọc với chị N vô hiệu thì đương nhiên phải hoàn trả 100 lại cho chị N, nhưng cái 50 đã đạt cho chủ nhà thì nó lại có hiệu lực, dẫn đến lỗ 50tr, thời buổi này 50tr cũng to, cũng chưa chắc có bù liền. Mà nếu giữ tiền chị N không trả thì lại bị tội khác, vì nếu điều tra ra mục đích chính để làm cái kịch bản này để chiếm đoạt 50tr tiền chênh lệch thì nó lại cấu thành tội lừa đảo, vì có dã tâm ngay từ đầu, nó kẹt đủ đường.

Tóm lại, việc lướt cọc, bán chênh là việc bình thường trong đầu tư BĐS, nhưng dùng cách này để chiếm đoạt theo cách gài người khác thì nó không còn đúng với đạo đức nghề môi giới, cũng như cách thức vận hành của thị trường.

Theo cá nhân mình, thì hoàn trả thì mới ổn, còn giữ tiền đó mà cơ quan điều tra nhảy vào, dựng lại được mục đích ban đầu (ví dụ chứng minh được anh P không hề có tiền để mua được căn nhà đó, thì việc anh đặt cọc chỉ với mục đích đi lừa chị N, thì chuyện sẽ không đơn giản)

Quan điểm của Phúc Trịnh cũng giống như anh Đức Lê (Remaps) đã chia sẻ ở trên. Trong trường hợp này bạn P nên chân thành xin lỗi các Bên và hoàn trả lại số tiền đã nhận của chị N. Chỉ vì 50 triệu mà trắc trở con đường công danh về sau thì không đáng lắm.

CĐM phẫn nộ không phải vì Lướt cọc bán chênh mà là vì thái độ của bạn P, nếu bạn ấy chấp nhận hoàn trả cọc cho chị N ngay từ đầu thì mọi việc sẽ chẳng có gì cả. Nhưng bạn ấy đã cố gắng chứng minh mình đúng, chị N kia sai nên phải mất cọc và đã làm cho sự việc căng thẳng suốt mấy ngày qua.

Bạn rút ra được gì từ drama sale lướt cọc bán chênh? Kinh nghiệm khi mua BĐS là nên tìm người có kinh nghiệm, có thương hiệu, có uy tín và am hiểu thị trường BĐS khu vực đó và kiểm tra thông tin thật kỹ, bất kể nguồn thông tin có được từ ai, ngay cả khi được bạn, người quen, thân giới thiệu.

Nhiều người đầu tư Bất Động Sản sai dù có rất nhiều tiền, dù giàu có và thành công ở một lĩnh vực kinh doanh nào đó nhưng chuyển qua BĐS thì thất bại vì đi tham vấn ở những người không có kinh nghiệm, chuyên môn trong lĩnh vực này. Cái sai của người có tiền là sử dụng người tư vấn sai và trong chu kỳ BĐS vừa qua có rất nhiều người như thế. Không tin bạn có thể kiểm chứng quanh bạn mà xem.

Phúc Trịnh

Phúc Trịnh - Nhà tư vấn, môi giới bất động sản chuyên nghiệp tại Quảng Ngãi. Liên hệ với tôi qua số: 0888 268 568 - Youtube: Phúc Trịnh BĐS