Hệ số sử dụng đất là gì? Hệ số sử dụng đất thường đóng vai trò quan trọng trong quá trình xây dựng chung cư, công trình cao tầng. Bài viết sau Phúc Trịnh sẽ cung cấp những thông tin chi tiết nhất về khái niệm và cách tính hệ số sử dụng đất theo quy định của nhà nước.

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theo quy định của nhà nước, hệ số sử dụng đất là gì? Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành đi kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD (thông tư có hiệu lực tính đến hết ngày 04/7/2021) và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng được ban hành đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD (thông tư có hiệu lực bắt đầu từ ngày 05/7/2021), hệ số sử dụng đất được quy ước là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của một công trình (bao gồm cả tầng hầm, không tính các diện tích sàn phục vụ cho việc phòng cháy chữa cháy, hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, tầng mái nhà và khu vực đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích toàn bộ lô đất. Phép tính sử dụng đơn vị đo là mét vuông (m2).

Hệ số sử dụng đất được sinh ra với mục đích khống chế việc các chủ đầu tư, chủ công trình xây dựng số tầng quá lớn trong khu vực xây dựng so với tỷ lệ xây dựng cho phép. Ngoài ra, hệ số này cũng thể hiện kinh phí đầu tư, quy mô công trình và mật độ căn hộ tạo ra trên mỗi m2 đất.

Bên cạnh đó, tùy vào mỗi địa điểm, mỗi vùng đất, hệ số sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Nếu người mua mua đất nền thì nhìn vào con số này, người mua có thể xác định được tòa căn hộ tương lai xây dựng được tối đa bao nhiêu tầng, dự án căn hộ sẽ có quy mô lớn nhất đến đâu.

Khái niệm hệ số sử dụng đất được bắt nguồn từ việc quy hoạch đô thị tại các nước phát triển trên thế thới. Tuy hệ số sử dụng đất có liên quan đến số tầng và mật độ xây dựng của các tầng trong tòa tháp, song hầu như không gây ảnh hưởng nhiều đến các địa điểm nhà xưởng, khu công nghiệp. Hệ số này chủ yếu để giới hạn số tầng của các tòa căn hộ tại các dự án khu đô thị so với mật độ xây dựng cho phép.

Hệ số sử dụng đất chính là đơn vị thể hiện rõ nét nhất quy mô, chi phí xây dựng mật độ xây dựng của công trình chiếm bao nhiêu m2 trên toàn bộ diện tích. Đây là số liệu rất cần thiết, nhà thầu cần phải nắm bắt được chính xác trước khi tiến hành khởi công xây dựng dự án.

Hệ số sử dụng đất càng cao, tương ứng với tính kinh tế cao vì tăng được diện tích sàn và diện tích mật độ xây dựng. Từ đó, chủ đầu tư tiết kiệm được quỹ đất, đồng thời quy mô dự án không thay đổi. Hệ số này cũng tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án, nghĩa là khi hệ số sử dụng đất càng cao, mật độ dân cư sinh sống tại khu đô thị sẽ càng cao. Đây chính là chỉ số tác động đáng kể đến quyền lợi của chủ sở hữu.

Hướng dẫn cách tính hệ số sử dụng đất chính xác nhất theo quy định

Căn cứ theo quy định của nhà nước, hệ số sử dụng đất được tính dựa trên công thức sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng : Tổng diện tích lô đất

Trong đó, tổng diện tích sàn xây dựng công trình bao gồm cả tầng hầm, không tính các diện tích dành cho cho hệ thống kỹ thuật, gian lánh nạn, phòng cháy chữa cháy, nơi đỗ xe.

Tham khảo các ví dụ sau đây để hiểu rõ cách tính hệ số sử dụng đất:

Ví dụ 1: Một dự án tòa cao tầng có tổng diện tích đất là 1000m2, tổng diện tích công trình tòa tháp gồm 10 tầng và 2 hầm là 500m2. Còn 500m2 diện tích còn lại chính dành cho không gian mở bên ngoài. Hệ số sử dụng đất sẽ được tính như sau:

(10 + 2) x (500m2 : 1000m2) = 6.

Ví dụ 2: Một căn nhà của mình được xây trên quỹ diện tích 60m2 với chiều cao 6 tầng, hệ số sử dụng đất được tính như sau: 60 x (6 : 100) = 3.6.

Quy định hệ số sử dụng đất tối đa

Căn cứ theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành đi kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa đóng vai trò then chốt, là yếu tố xác định mật độ xây dựng thuần trong xây dựng, cụ thể như sau:

Mật độ xây dựng thuần cần tuân thủ theo các quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép. Trường hợp các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ với chiều cao ≤ 25m, diện tích lô đất ≤ 100m2, chủ nhân được phép xây dựng đến mật độ tối đa 100% nhưng phải đảm bảo quy định về khoảng cách giữa các công trình, khoảng lùi.

Trường hợp do hiện trạng đặc thù của khu vực quy hoạch: không còn quỹ đất để đảm bảo chỉ tiêu xây dựng của các công trình dịch vụ – công cộng, nhà nước cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa (nhưng không vượt quá 60%) của các công trình dịch vụ – công cộng.

Trường hợp các khu vực do cần kiểm soát về chất tải dân số và hạ tầng cho phép sử dụng chỉ tiêu hệ số sử dụng đất thay vì dùng chỉ tiêu mật độ, tầng cao xây dựng. Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án thiết kế, quy hoạch đô thị nhưng vẫn phải đảm bảo các quy định theo như bảng dưới đây.

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa của các công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng, công trình dịch vụ đô thị, lô đất chung cư dựa theo diện tích đất và chiều cao công trình

TT	Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Hệ số sử dụng đất tối đa theo diện tích lô đất
		≤ 3.000 m2	10.000 m2	18.000 m2	≥ 35.000 m2
1	≤ 16	4,0	3,5	3,4	3,25
2	19	4,8	3,9	3,78	3,6
3	22	5,6	4,34	4,2	3,99
4	25	6,4	4,64	4,48	4,24
5	28	7,2	4,95	4,77	4,5
6	31	8,0	5,3	5,1	4,8
7	34	8,8	5,61	5,39	5,06
8	37	9,6	5,88	5,64	5,28
9	40	10,4	6,24	5,98	5,59
10	42	11,2	6,58	6,3	5,88
11	46	12,0	6,9	6,6	6,15
12	> 46	12,8	7,2	6,88	6,4

Chú thích 1: Các lô đất có diện tích, chiều cao không được liệt kê tại bảng này được phép suy ra giữa 2 giá trị gần nhất.

Chú thích 2: Các lô đất quy hoạch các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, đóng vai trò điểm nhấn cho đô thị có thể được xem xét hệ số sử dụng đất > 13 lần nhưng phải đảm bảo không gây quá tải lên hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống hạ tầng xã hội.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Mật độ xây dựng thấp, không gian cảnh quan xanh rộng lớn, chuỗi tiện ích đa dạng, giao thông hoàn thiện… là những lời khẳng định phổ biến được quảng bá bởi các chủ đầu tư cho các dự án bất động sản hiện nay.

Trên thực tế, dù mật độ xây dựng của khu đô thị thấp nhưng các tòa tháp quá cao tương ứng với mật độ dân cư vẫn đông đúc. Đó là lý do vì sao các chủ đầu tư thường ít khi nói rõ về hệ số sử dụng đất và không muốn người mua nắm rõ được ý nghĩa thực sự của con số này.

Hệ số sử dụng đất được tính theo tỉ lệ thuận với mật độ dân cư, nếu hệ số này càng thấp, mật độ dân cư sẽ càng thấp và ngược lại, hệ số sử dụng đất càng cao, mật độ dân cư sẽ càng cao. Chỉ số này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sống của cộng đồng cư dân và quyền lợi của chủ sở hữu sản phẩm căn hộ khi vòng đời dự án kết thúc.

Ngoài ra, dự án có hệ số sử dụng đất thấp sẽ dễ dàng tìm được các nhà đầu tư mới khi hết niên hạn sử dụng bởi các nhà thầu mới sẽ cần tính toán lợi nhuận khi tái xây dựng dự án cũ đồng thời đảm bảo bố trí tái định cư cho dân. Do vậy, hệ số sử dụng đất của dự án mới cần cao gấp 2 – 3 lần dự án cũ mới ổn.

Hệ số sử dụng đất tại Việt Nam hiện tại là bao nhiêu?

Tại Việt Nam, hệ số sử dụng đất là một trong ba chỉ tiêu quan trọng (bao gồm: mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất). Năm 1997, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam vào năm 1997 tập 1 nói về Quy hoạch xây dựng đã nêu rõ khái niệm, quy định về hệ số sử dụng đất (không chỉ định rõ thuần hay gộp) là 5 lần.

Năm 2008, Quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam được ban hành, tiếp tục thực hiện cho đến hiện tại đã loại bỏ khái niệm về quản lý chỉ tiêu hệ số sử dụng đất. Chỉ tiêu sử dụng đất được “ngầm hiểu” chính là mật độ xây dựng nhân với số tầng cao (chỉ tính từ mặt đất). Do vậy, các công trình có quy mô trên 15 tầng, thiếu kiểm soát hệ số sử dụng đất tối đa sẽ gây ra tình trạng các công trình cao tầng có hệ số sử dụng đất lớn, dẫn đến các điểm nóng quá tải về hạ tầng đô thị. – Chia sẻ từ TS. Nguyễn Hoàng Minh, làm việc tại Đại học Kiến trúc Hà Nội (2015)

Hiện nay, tại các nước phát triển trên thế giới như Anh, Ấn Độ, Nhật Bản, Hoa Kỳ, Singapore… chính phủ đều có những quy định về hệ số sử dụng đất cho từng khu vực cụ thể. Tuy nhiên, tại Việt Nam, việc lập quy hoạch và kiểm soát hệ số sử dụng đất vẫn còn rất lỏng lẻo.

Bên cạnh đó, việc giới hạn về số tầng, chiều cao các tòa tháp còn phụ thuộc nhiều vào ý tưởng quy hoạch, các vấn đề liên quan như an ninh quốc phòng, khoảng không tĩnh,…

Mặt khác, các chủ đầu tư và chính quyền địa phương, chính quyền thành phố ít quan tâm đến việc các khu vực có hệ số sử dụng đất lớn cần đi kèm với hệ thống hạ tầng giao thông, xã hội, tiện ích đô thị hiện đại. Chính vì vậy, điều này dẫn đến nhiều hệ lụy lớn trong công cuộc phát triển, quản lý đô thị theo quy hoạch đồng bộ.

Ngoài ra, bởi Việt Nam chưa có quan điểm cụ thể, thống nhất về quản lý hệ số sử dụng đất nên kéo theo các quy định chi tiết để tính toán tổng diện tích sàn xây dựng của công trình cũng chưa được cố định rõ ràng trên các văn bản. Điều này trở thành vấn đề trọng yếu cần được khắc phục để phát triển đô thị đồng bộ.

Hy vọng bài viết sẽ giúp người đọc hiểu rõ hơn hệ số sử dụng đất là gì và cách tính hệ số đúng nhất để lựa chọn được sản phẩm căn hộ, công trình đầu tư uy tín, phù hợp với nhu cầu cá nhân và gia đình.

*Thông tin bài viết chỉ mang tính tổng hợp và tham khảo tại thời điểm chia sẻ, không phải ý kiến chuyên gia.

*Hình ảnh trong bài viết mang tính minh hoạ.

Nguồn: Tổng hợp.