Trong bối cảnh ngân sách nhà nước cần được mở rộng bền vững, đề xuất của Bộ Tài chính về việc áp thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư, người dân và cả những người làm chính sách. Mục tiêu của đề xuất là tăng nguồn thu từ những người có thu nhập cao, kiểm soát đầu cơ và làm lành mạnh thị trường nhà đất. Tuy nhiên, một chính sách tốt về ý tưởng có thể trở thành lực cản lớn nếu thiếu căn cứ thực tế và công cụ triển khai phù hợp.
Lãi là gì, và đánh thuế như thế nào là công bằng?
Khái niệm “lãi” trong kinh tế không chỉ đơn giản là giá bán trừ giá mua. Đó là phần giá trị tăng thêm thực sự sau khi loại trừ các chi phí hợp lý, bao gồm:
- Chi phí tài chính (lãi vay ngân hàng)
- Chi phí sửa chữa, bảo trì, môi giới
- Mức trượt giá/lạm phát của đồng tiền theo thời gian
Ví dụ, nếu một người mua đất năm 2000 với giá 100 triệu đồng và bán năm 2025 với giá 1 tỷ đồng, thì phần “lãi danh nghĩa” là 900 triệu. Nhưng nếu điều chỉnh theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và chi phí cơ hội, thì phần lãi thực có thể chỉ còn 300–400 triệu, thậm chí thấp hơn nếu họ đã vay tiền để mua.
Áp thuế 20% trên “lãi danh nghĩa” sẽ dẫn đến hiện tượng đánh thuế vào lạm phát, không phải lợi nhuận thực sự. Đây là sai lệch phổ biến trong thiết kế thuế tại các nước đang phát triển.
Bất cập trong triển khai: từ hồ sơ đến hành vi
Một trong những rào cản lớn của chính sách này là cơ sở dữ liệu lịch sử giá mua, giá bán của người dân còn rất mỏng. Rất nhiều người mua bán bất động sản trước đây không có hoặc không lưu giữ đầy đủ hóa đơn, hợp đồng công chứng.
Khi không chứng minh được giá mua gốc, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất cố định (ví dụ 2%) trên tổng giá chuyển nhượng, như một phương án “an toàn”. Tuy nhiên:
- Người minh bạch, lưu giữ hồ sơ đầy đủ lại có thể bị áp thuế 20% cao hơn
- Người không rõ ràng thì đóng thuế thấp hơn
Đây là nghịch lý của công lý thuế. Một chính sách thuế đúng không chỉ cần đúng người, đúng mục tiêu mà còn phải minh bạch và khuyến khích hành vi tốt.
Hệ quả tiềm tàng với thị trường bất động sản
Nếu chính sách này không điều chỉnh phù hợp, có thể dẫn đến các hệ quả sau:
Người bán tăng giá – người mua gánh thuế
- Để bù lại phần thuế 20% trên lãi, người bán có xu hướng tăng giá bán, khiến giá bất động sản tăng lên nữa. Người mua, đặc biệt là người mua nhà để ở, sẽ bị thiệt đầu tiên.
Tâm lý “để đó”, chờ thời
- Những người đang sở hữu bất động sản nhưng chưa có nhu cầu bán sẽ ngại giao dịch, dẫn đến hiện tượng thị trường trì trệ, hàng hóa khan hiếm trong khi nhu cầu nhà ở vẫn cao.
Giao dịch ngầm, khai thấp giá
- Nếu người dân thấy rằng việc minh bạch dẫn tới thuế suất cao, họ sẽ khai giá thấp để lách thuế, tái tạo một vòng lẩn quẩn của giao dịch ngầm, giá ảo, mất niềm tin vào thị trường.
Tác động tới các nhóm đối tượng chính
- Người mua để ở Bị đội giá nhà, khó tiếp cận bất động sản hơn
- Nhà đầu tư ngắn hạn Có thể bị giảm biên lợi nhuận, rút khỏi thị trường
- Người sở hữu lâu dài Bị đánh thuế nặng nếu không tính trượt giá/lạm phát
- Người vay ngân hàng Bị thu thuế dù thực tế có thể không có lãi thật
- Môi giới, thị trường Giao dịch chậm lại, thanh khoản giảm, giá cả méo mó
Kinh nghiệm quốc tế: Bài học từ Singapore và Úc
Dưới đây là tổng kết các bài học kinh nghiệm quốc tế về chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản từ Singapore và Úc:
Singapore
1. Không đánh thuế thu nhập vốn (Capital Gains Tax) đối với cá nhân
Singapore không áp dụng thuế thu nhập vốn khi cá nhân bán bất động sản, trừ trường hợp bị coi là kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp (lướt sóng liên tục).
2. Đánh thuế chuyển nhượng ngắn hạn (Seller’s Stamp Duty – SSD) để hạn chế đầu cơ
Nếu bán bất động sản trong vòng 3 năm kể từ ngày mua, người bán phải nộp SSD với mức thuế giảm dần theo thời gian nắm giữ:
- Bán trong năm đầu: 12%
- Năm thứ hai: 8%
- Năm thứ ba: 4%
- Sau 3 năm: 0%.
3. Đánh thuế mua nhà thứ hai, thứ ba (Additional Buyer’s Stamp Duty – ABSD) để hạn chế đầu cơ và ưu tiên người ở thực
- Người Singapore mua nhà thứ hai chịu thuế ABSD 20%, nhà thứ ba là 30%. Người nước ngoài mua nhà chịu ABSD 60%.
- Nhà ở đầu tiên của công dân Singapore không phải chịu ABSD, thể hiện ưu tiên cho người ở thực.
4. Thuế tài sản lũy tiến theo giá trị nhà và ưu đãi cho người ở thực
- Thuế tài sản (property tax) áp dụng theo biểu lũy tiến dựa trên giá trị thuê ước tính của bất động sản, với mức thuế thấp hơn cho nhà ở thực so với nhà đầu tư.
Úc
1. Đánh thuế thu nhập vốn (Capital Gains Tax – CGT) khi bán bất động sản
- Lợi nhuận từ bán bất động sản (trừ nhà ở chính) bị đánh thuế CGT, tính vào thu nhập chịu thuế của năm bán tài sản.
2. Ưu đãi giảm 50% thuế nếu giữ tài sản trên 12 tháng
- Nếu nắm giữ bất động sản trên 12 tháng, cá nhân được giảm 50% số tiền lãi chịu thuế CGT.
3. Miễn thuế cho nhà ở chính (main residence exemption)
- Nhà ở chính của chủ sở hữu thường được miễn hoàn toàn CGT.
- Có các quy tắc đặc biệt (ví dụ “quy tắc 6 năm”) cho phép miễn CGT nếu tạm thời cho thuê nhà ở chính trong một số trường hợp nhất định.
4. Các loại thuế khác
- Ngoài CGT, Úc còn có các loại thuế khác như stamp duty (thuế trước bạ khi mua), land tax (thuế đất hàng năm), và thuế thu nhập từ cho thuê nhà.
Singapore: Sử dụng các loại thuế chuyển nhượng ngắn hạn và thuế mua nhà thứ hai để kiểm soát đầu cơ, đồng thời miễn/ưu đãi thuế cho người mua nhà ở thực.
Úc: Đánh thuế thu nhập vốn đối với chuyển nhượng bất động sản đầu tư, nhưng có ưu đãi lớn cho người giữ tài sản lâu dài và miễn thuế cho nhà ở chính, khuyến khích sở hữu nhà ở thực và đầu tư dài hạn.
(Nguồn sưu tầm)
Một số đề xuất theo quan điểm của mình
- Điều chỉnh giá vốn theo lạm phát (dựa theo CPI từ thời điểm mua đến bán)
- Cho phép khấu trừ chi phí hợp lý: lãi vay, sửa chữa, môi giới
- Miễn hoặc giảm thuế cho nhà ở chính chủ, chuyển nhượng lần đầu
- Tăng cường dữ liệu số hóa về giao dịch BĐS, công khai minh bạch giá
- Đánh thuế luỹ tiến hoặc theo tần suất giao dịch, để phân biệt đầu cơ và đầu tư dài hạn
Thuế trên lãi chuyển nhượng bất động sản là một công cụ kinh tế sắc bén – nếu được thiết kế đúng và thực thi minh bạch, có thể giúp ổn định thị trường, chống đầu cơ và tăng nguồn lực cho nhà nước. Tuy nhiên, nếu áp dụng máy móc, thiếu cơ chế điều chỉnh lạm phát và chi phí thực, chính sách sẽ trở thành con dao hai lưỡi, khiến người dân mất niềm tin, thị trường trì trệ và cuối cùng mục tiêu thu ngân sách cũng không đạt được.
Thuế là công cụ, không phải đích đến. Cái đích phải là sự công bằng, hiệu quả và phát triển bền vững.