Bài viết này Phúc Trịnh biên tập để chia sẻ giải đáp một số lo lắng thường gặp của những cô chú, anh chị mua đất lần đầu tiên và những người chưa có nhiều kinh nghiệm trong giao dịch mua bán BĐS.

Trong phần chia sẻ này tác giả sử dụng cả khái niệm “chuyển nhượng đất/nhận chuyển nhượng đất/giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo luật đất đai 2013 và “mua đất/bán đất/sổ” thường dùng ngoài thực tế.

1. Vị trí môi giới chỉ tôi có đúng là vị trí lô đất trên giấy chứng nhận không?
2. Hợp đồng cọc không công chứng thì có đảm bảo tính pháp lý không?
3. Lô đất tôi cần mua đang thế chấp trong ngân hàng thì tôi sẽ mua bằng cách nào?
4. Tôi mua đất giá 1 tỷ nhưng người bán chỉ ghi trên hợp đồng 100 triệu tôi nên xử lý thế nào?
5. Khi ra công chứng chuyển nhượng tôi đã giao gần hết tiền thì tôi lấy gì để đảm bảo an toàn?
6. Tôi muốn tên tôi ở trang 1 giấy chứng nhận luôn thay vì cập nhật ở trang 3-4 của giấy chứng nhận có được không?

1. VỊ TRÍ MÔI GIỚI CHỈ TÔI CÓ ĐÚNG LÀ VỊ TRÍ LÔ ĐẤT TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN KHÔNG?

Nếu khách hàng mua nhà thì việc xác định vị trí nhà khá đơn giản vì đa phần trên giấy chứng nhận sẽ có số nhà.

Đối với trường hợp khách hàng mua đất thì có 2 cách xác định vị trí lô đất ngoài thực tế:

• Cách 1: dựa vào địa vật ngoài thực tế (cụ thể là đường giao thông) và hình dáng lô đất để xác định.
• Cách 2: sử dụng ứng dụng CHUYỂN HỆ VN2000 để xác định

Để tải ứng dụng này gõ key words “chuyển hệ tọa độ VN2000 sang WGS84” trong CH Play. Đây là ứng dụng giúp chuyển hệ tọa độ VN2000 được sử dụng để xây dựng bản đồ địa chính tại Việt Nam hiện tại sang hệ tọa độ WGS84 của Mỹ để xác định được vị trí trên Google Map.

Sau khi đã cài đặt phần mềm trong máy nhập thông tin tọa độ trên giấy chứng nhận vào phần mềm:

• Tọa độ Y nhập ở textbox bên phải đầu tiên;
• Tọa độ X nhập ở textbox bên phải thứ 2.

Bấm nút ->WGS84-LL và sau đó bấm tiếp chức năng “Mở Google Map tại vị trí Lat-Long-…”, Google Map sẽ cắm ghim xác định vị trí thửa đất.

Có thể sử dụng chức năng “Lưu địa điểm” của Google Map để lưu lại tất cả vị trí các lô đất cần xác định. Khi đến vị trí ngoài thực tế mở lại địa điểm đã lưu để kiểm tra lại thông tin.

2. HỢP ĐỒNG CỌC KHÔNG CÔNG CHỨNG THÌ CÓ ĐẢM BẢO TÍNH PHÁP LÝ KHÔNG?

Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng cọc sẽ tương tự như công chứng chuyển nhượng. Bên người bán cần các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận bản gốc hoặc sao y;
• CMND và hộ khẩu bản gốc;
• Giấy xác định tình trạng hôn nhân (giấy xác nhận độc thân hoặc giấy chứng nhận kết hôn);
• Hợp đồng ủy quyền trong trường hợp vợ/chồng vắng mặt.

Ngoài ra, khi công chứng cọc sẽ trả một khoản phí.

Chính vì sự phức tạp này nên ngoài thực tế khách hàng thường chọn phương án tự hai bên ký hợp đồng cọc kèm theo người làm chứng. Trong luật dân sự 2005 không bắt buộc hợp đồng cọc phải công chứng chuyển nhượng nên các bản hợp đồng ký tay như thế này “mặc nhiên”sẽ được coi có giá trị pháp lý (phần này em từng thắc mắc khi mới làm BĐS và đã được một khách hàng là luật sư giúp em giải đáp.

Việc lựa chọn công chứng cọc hay không công chứng cọc sẽ còn tùy thuộc vào số tiền đặt cọc. Trong trường hợp số tiền đặt cọc lớn thì khách hàng nên chọn phương án công chứng đặt cọc.

3. LÔ ĐẤT TÔI CẦN MUA ĐANG THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG TÔI SẼ MUA BẰNG CÁCH NÀO?

3.1. Người mua không vay ngân hàng

Trường hợp người bán không đủ tài chính để xóa thế chấp trước khi công chứng chuyển nhượng người mua sẽ có 2 phương án lựa chọn:

PA1: Để người bán thực hiện thủ tục xóa thế chấp trước ngày công chứng chuyển nhượng

• Trường hợp này người mua hỗ trợ người bán bằng cách đặt cọc số tiền bằng với số tiền người bán đang còn nợ ngân hàng. Vì số tiền thường lớn nên sẽ tiến hành đặt cọc ngoài phòng công chứng.
• Thủ tục xóa thế chấp trong thời gian tối đa là 3 ngày làm việc sẽ hoàn tất. Sau đó 2 bên sẽ hẹn thời gian đi công chứng chuyển nhượng.

PA2: Thực hiện thủ tục xóa thể chấp trong cùng một ngày với ngày công chứng chuyển nhượng

• Trường hợp này người bán sẽ hẹn trước với ngân hàng thời gian công chứng. Đến ngày công chứng hai bên đi cùng nhau ra ngân hàng. Bên mua sẽ giao một số tiền cho bên bán đủ để giải chấp. Hai bên sẽ cùng ký vào biên nhận nhận tiền để xác thực việc giao nhận.
• Khi đó ngân hàng sẽ trao cho bên bán 2 biên bản Xác nhận giải chấp và giấy chứng nhận bản gốc. Hai bên sẽ về lại phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng.
• Trường hợp này thời gian từ ngày công chứng đến ngày nhận sổ sẽ kéo dài thêm 3 ngày. Thời gian 3 ngày này chính là thời gian thực hiện xóa thế chấp trước khi làm thủ tục cập nhật tên người mua lên giấy chứng nhận.

3.2. Trường hợp người mua vay ngân hàng

Khi thực hiện đặt cọc người mua thỏa thuận điều khoản xử lý tiền cọc trong trường hợp không vay được ngân hàng với người bán.

Sau đó, người mua sẽ tiến hành gởi hồ sơ để ngân hàng thẩm định. Hồ sơ gồm:

1. CMND, Hộ khẩu, Đăng ký kết hôn của 2 vợ chồng hoặc giấy xác nhận độc thân (sao y)
2. Hợp đồng đặt cọc mua nhà (bản photo)
3. Hợp đồng lao động (photo), sao kê lương hoặc xác nhận lương Công ty, phiếu lương 03 tháng gần nhất (bản chính) của 02 vợ chồng.
4. Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập khác như: giấy đăng ký kinh doanh, cho thuê nhà, đất, xe,… (nếu có)
5. Sổ nhà đất thế chấp (photo).

Khi có thông báo cho vay người mua sẽ đặt cọc thêm tiền để người bán lấy sổ từ ngân hàng ra. Trình tự tiếp theo tương tự PA1 của mục 3.1

4. TÔI MUA ĐẤT GIÁ 1 TỶ NHƯNG NGƯỜI BÁN CHỈ GHI TRÊN HỢP ĐỒNG 100 TRIỆU TÔI NÊN XỬ LÝ NHƯ THẾ NÀO?

Điều này là bình thường vì hầu hết ngoài thực tế các giao dịch chỉ ghi theo mức giá nhà nước để giảm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí công chứng. Cách xác định thuế thu nhập cá nhân hiện tại như sau:

• Thuế TNCN = 2% * Giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng khi bán đất

Ngoài ra, nếu người mua cần ghi đúng giá trị lô đất để chứng minh tài chính khi đi nước ngoài. Thì sẽ xử lý bằng cách lập một hợp đồng công chứng ghi đúng giá trị lô đất sau đó hủy hợp đồng công chứng này đi và lập lại bộ hợp đồng khác ghi theo giá nhà nước. Người mua giữ lại được bộ hợp đồng ghi theo giá chuyển nhượng thực tế. Giao dịch này cần trả 2 lần phí công chứng.

5. KHI RA CÔNG CHỨNG CHUYỂN NHƯỢNG TÔI ĐÃ GIAO GẦN HẾT TIỀN VẬY TÔI LẤY GÌ ĐỂ ĐẢM BẢO AN TOÀN?

Rủi ro lớn nhất khi đã công chứng chuyển nhượng xong là người bán báo mất giấy chứng nhận và làm hồ sơ đăng ký cấp lại giấy chứng nhận mới. Thủ tục này sẽ mất khoảng 50 ngày trong khi đó thủ tục đăng ký biến động chuyển nhượng chỉ mất tối đa 25 ngày. Do vậy trường hợp này sẽ rất hiếm để xảy ra.

Tuy nhiên, để yên tâm thì sau khi hoàn tất thủ tục công chứng người mua sẽ giữ lại 3 hồ sơ:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
• Bản vẽ hiện trạng (bản gốc)
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên bán (bản gốc).

Chuyển bên dịch vụ các giấy tờ cần thiết để đi khai thuế và đóng thuế gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp cho bên mua (bản gốc).
• Giấy chứng nhận (photo công chứng)
• Tờ khai lệ phí trước bạ
• Hợp đồng ủy quyền cho bên dịch vụ đi làm hồ sơ.

Trong khoảng thời gian 5-7 ngày làm việc bên dịch vụ sẽ hoàn tất việc đóng thuế. Sau đó người mua sẽ mang giấy chứng nhận bản chính lên nộp hồ sơ cùng với bên dịch vụ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện và nhận giấy hẹn nhận sổ về.

6. TÔI MUỐN TÊN TÔI Ở TRANG 1 GIẤY CHỨNG NHẬN LUÔN THAY VÌ CẬP NHẬT Ở TRANG 3-4 CÓ ĐƯỢC KHÔNG?

Trước khi thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại địa phương của bạn thì việc cấp đổi sổ mới hoặc cập nhật lên sổ cũ là tùy thuộc vào nhu cầu của người dân.

Tuy nhiên về sau này vì có sự thay đổi về phân quyền quản lý và cũng để tiết kiệm phôi giấy chứng nhận thành phố có chủ trương cập nhật biến động đất đai lên sổ cũ, khi nào không còn đủ chỗ trống để cập nhật thông tin mới tiến hành cấp đổi sổ mới. / .

Phúc Trịnh –  tư vấn đầu tư BĐS ở Quảng Ngãi chuyên nghiệp | 0888 268 568

Tác giả: Hồng Lê VBI