Câu chuyện sụp đổ thị trường BĐS đã được các nhà chuyên môn dự báo từ trước bởi họ nắm bắt được kinh tế vĩ mô, dòng tiền, nguồn vốn, chính sách luật và đặc biệt là ảnh hưởng sau đại dịch Covid-19. Trong bài viết này, hãy cùng Phúc Trịnh liệt kê những yếu tố làm cho thị trường BĐS sụp đổ?

Những yếu tố làm cho thị trường BĐS sụp đổ?

Ngân hàng – Người điều tiết Chu kỳ Bất động sản

  • Thực tế thì, giá trị BĐS trong 2 năm gần đây tăng lên khủng khiếp là do tình trạng lạm phát rất cao sau Đại dịch. Ngân hàng in tiền liên tục và hạ lãi suất dẫn đến đồng tiền mất giá khiến tất cả vật giá đều leo thang chứ không riêng gì bất động sản.
  • Tháng 3/2022, Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu siết tín dụng và hạn chế cho vay liên quan lĩnh vực BĐS, dòng tiền đột ngột bị chặn lại, hầu như các dự án đang triển khai trên thị trường đều đã bị các ngân hàng từ chối xét duyệt hồ sơ tiếp tục và khi Ngân hàng không bơm tiền vào thị trường nữa thì bắt đầu sự thanh khoản sẽ kém dần và lúc này vấn đề sẽ xuất hiện với các nhóm Khách hàng “Tư duy đầu cơ” sử dụng đòn bẩy Ngân hàng.

*Link báo tham khảo:

Ngân hàng âm thầm lệnh siết chặt, dân lướt sóng nhà đất lo cơn sóng dữ

lai suat vay

+ Và một công cụ thu hồi tiền mặt về lại Ngân hàng chính là Tăng lãi suất. Từ đầu năm đến nay Ngân hàng đã âm thầm tăng lãi suất tiền gửi tiết kiệm và điều này sẽ dẫn tới lãi suất vay vốn cũng sẽ tăng. Năm 2012, năm khủng hoảng của thị trường BĐS lãi suất vay vốn Ngân hàng đã có lúc lên tới 21% và gần như gây thiệt hại vô cùng lớn đến Nhà đầu tư.

Theo dự đoán của riêng đội ngũ ICR, khả năng lãi suất vay vốn sẽ lên tới 14% – 18%/năm trong tương lai gần (và chúng tôi mong dự đoán của mình sẽ sai). Nếu điều này trở thành sự thật, trong bối cảnh mà người mua vay 75% – 85% giá trị căn nhà và phải tất toán nhận nhà vào năm 2023 thì việc trả lãi Ngân hàng sẽ khiến họ phải thanh lý Tài sản và tạo nên một hiệu ứng Domino cho cả thị trường (Panic sell).

nhung-yeu-to-lam-thi-truong-bds-sup-do

*Link báo tham khảo về việc tăng lãi suất:

Lãi suất mua nhà tăng cao

Thuế – Công cụ ghìm chân Tư duy đầu cơ của Nhà nước

– Yếu tố cuối cùng ảnh hưởng đến cuộc chơi BĐS chính là Thuế Thu nhập khi chuyển nhượng BĐS. Như Anh Chị cũng biết tại Việt Nam, Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS 2% trong thời gian từ 2012 – 2019 đã được thả lỏng, người mua và người bán khi ra phòng công chứng sẽ cùng thoả thuận khai 1 mức giá thấp về mặt giấy tờ để đóng thuế ít lại (và việc này cũng rất bình thường) cho nên Thuế chỉ được tính là 1 chi phí nhỏ và gần như không ảnh hưởng nhiều đến yếu tố giá bán cũng như tâm lý của người mua – bán chuyển nhượng BĐS.

Tuy nhiên, kể từ 2019 Bộ Tài chính đã bắt đầu siết việc đóng Thuế TNCN khi chuyển nhượng bắt đầu với các BĐS trong dự án dựa trên HĐMB (tức là giá bán chuyển nhượng không được thấp hơn giá trên HĐMB) và đến năm 2022 đã bắt đầu siết trên phạm vi BĐS nói chung (tất nhiên vẫn còn 1 số nơi thị trường BĐS vẫn còn sơ khai thì họ vẫn chưa siết chặt do chưa có Giá Quy chiếu để làm chuẩn cho Khu vực đó)

– Giờ đây, cụ thể là tại thị trường TPHCM, Hà Nội, Phú Quốc nếu Anh Chị mua bán BĐS mà kê khai thuế thấp hơn giá trị HĐMB (với dự án) hoặc thấp hơn giá thị trường khu vực đó (với đất ngoài) thì Phòng công chứng và Cục thuế sẽ khó thông qua giao dịch chuyển nhượng đó và khả năng là không chấp thuận luôn. Tại Phú Quốc hiện tại hiện đang bắt đầu truy thu Thuế TNCN lại các giao dịch trong 3 – 6 tháng gần nhất nếu có sai phạm.

– Và đó chỉ mới là Thuế TNCN 2%, nếu có những dự luật Thuế mới về BĐS (như đánh thuế người sở hữu nhiều BĐS….) thì có khả năng thị trường BĐS sẽ diễn biến theo chiều hướng tiêu cực do lợi nhuận chuyển nhượng sẽ bị giảm đáng kể dẫn đến việc Người bán sẽ nâng giá cao lên vì muốn thu lợi nhuận cao về khiến việc khớp giá trên thị trường sẽ bị ảnh hưởng rất lớn.

*Link báo tham khảo:

 “Siết” công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản chống thất thu thuế 

Chính sách luật mới cho BĐS

Từ ngày 1/1/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực, trong đó có các quy định về điều kiện phân lô bán nền dự án nhà ở được siết chặt.

Theo đó, ba khu vực không được phép làm dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền gồm địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Quy định mới này được đánh giá phù hợp với nhu cầu thực tiễn và sức mua của thị trường vì đã cho phép thực hiện dự án nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền tại các huyện thuộc các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương và tại các đô thị loại II, III, IV, V,…

Nghị định này cũng quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa. UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết từng địa phương để quy định cụ thể về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất, diện tích tối thiểu được tách theo từng loại đất. Quy định mới này chặt chẽ hơn giúp quản lý và kiểm soát tình trạng phân lô bán nền tràn lan.

*Link báo tham khảo:

Những chính sách luật tác động đến thị trường bất động sản 2021 

Lý do nào khiến thị trường BĐS sụp đổ?

Chủ đầu tư phát hành trái phiếu ồ ạt

+ Tháng 10/2021 bắt đầu xuất hiện Trái phiếu của các Công ty BĐS (Tân Hoàng Minh, Novaland, Vinpearl, Đất Xanh…) và trong đó có 1 số là Trái phiếu rác (Tân Hoàng Minh) và khi điều này xuất hiện tức có nghĩa là các Tập đoàn BĐS đã bị hạn chế tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng và hơn ai hết Ngân hàng là Người điều tiết Chu kỳ BĐS cho nên có khả năng Ngân hàng đã nhìn thấy sự điều chỉnh của thị trường BĐS trong tương lai gần.

*Link báo tham khảo:

Doanh nghiệp địa ốc ồ ạt phát hành trái phiếu vay vốn: Nỗi lo trái chủ lớn dần

Doanh nghiệp bất động sản chiếm một nửa trái phiếu phát hành

phat-hanh-trai-phieu

Vay mua nhà không có khả năng chi trả

+ Tháng 11/2021, 1 Ngân hàng Tư nhân xuất hiện việc “Cho vay dưới chuẩn” mà họ còn gọi là cho vay “Đục lỗ”, sở dĩ chúng tôi biết là trong quá trình tham gia đào tạo một dự án tôi phân phối, thì Đại diện Ngân hàng đã cam kết chỉ cần Khách hàng đủ tiền giải ngân đợt đầu thì cỡ nào họ cũng cho vay được dù Khách hàng không đủ Tài sản đảm bảo hoặc Không đủ Thu nhập đảm bảo để trả nợ.

Và đó, là tôi chỉ mới trực tiếp biết 1 Ngân hàng họ tuyên bố vậy thôi chứ đôi khi còn nhiều Ngân hàng nữa mà tôi không biết. Điều này dẫn đến nguy cơ nợ xấu rất cao vì ngừoi vay mua nhà không có khả năng Chi trả.

Tư duy đầu cơ quá lớn trong thị trường bất động sản

+ Hầu hết, các Khách hàng mua BĐS trong giai đoạn này đều dùng đòn bẩy Ngân hàng với mức vay vốn lên tới 85% giá trị căn nhà. Ngoại trừ việc Người mua có đủ khả năng tất toán toàn bộ căn nhà (mua với ý định để ở hoặc khai thác) và chỉ sử dụng Ngân hàng như một công cụ để không phải chôn vốn quá nhiều trong 1 BĐS thì hầu hết Người mua BĐS hiện tại đều “Tư duy Đầu cơ”

Rằng việc sử dụng Ngân hàng để chỉ bỏ ra 1 số tiền nhỏ là có thể sở hữu BĐS sau thời gian Ân hạn nợ gốc thì bán lại có lời và đây chính là mấu chốt để bong bóng BĐS trở nên phình to ra, vì ai cũng mang Tư duy đầu cơ mua đi bán lại chứ không ai có ý định nắm giữ dài hạn (5-10 năm) hay khai thác BĐS để tạo dòng tiền. Do đó, mọi người đang chuyền tay nhau 1 cục than hồng mà người cuối cùng sẽ là người bị phỏng nặng.

Đầu tư gì trong những năm 2022 – 2024?

Tuy thị trường BĐS đang điều chỉnh nhưng cũng vẫn sẽ có những sản phẩm sinh lời ngay cả trong những giai đoạn khó khăn. Và dưới đây là một số chiến lược đầu tư Chúng tôi khuyến nghị đến Anh Chị trong giai đoạn tới:

DAU-TU-GI

Vàng:

Vàng luôn luôn là công cụ đầu tư an toàn và chống lạm phát rất tốt đối với Anh Chị nào có số vốn nhàn rỗi nhỏ hơn 700 triệu đồng. Tuy nhiên, vàng và USD luôn đi ngược chiều nhau, do đó hiện tại giá USD đang tăng cao do ý định thu hồi tiền mặt về lại của FED nên Vàng sẽ giảm trong ngắn hạn. Thời điểm để mua Vàng có thể rơi vào tầm cuối tháng 7 và tháng 8 năm 2022 này. Chúng tôi dự đoán vàng sẽ lập đỉnh (73tr – 85tr/lượng) trong tương lai gần.

Bất động sản:

+ Thời điểm này, đối với những BĐS Anh Chị mua lướt sóng hoặc BĐS không đầy đủ giấy tờ pháp lý (đất sơ đồ) thì Anh Chị hãy nhanh chóng ra hàng hoặc xử lý dứt điểm về pháp lý vì trong giai đoạn Thị trường downtrend Nhà nước thường sẽ xử lý mạnh tay về mặt pháp lý BĐS để ổn định lại Thị trường cho mua Tăng giá sau, dự kiến thời điểm điều chỉnh sẽ vắt đầu từ hiện tại và lập đáy vào giữa 2023. Sau khi tạo đáy, Nhà nước có khả năng sẽ tung các gói kích thích BĐS (dự kiến 2024) để bắt đầu một Chu kỳ tăng trưởng mới.

Quan điển cá nhân tôi dự đoán, đợt điều chỉnh này sẽ không kéo dài như thời kỳ đóng băng 2009 – 2013, vì BĐS hiện tại đã vô tình trở thành mạch máu của nên kinh tế, nên không thể để đóng băng lâu như vậy được. Tuy nhiên, ở thời gian đầu của chu kỳ tăng trưởng BĐS mới có khả năng sẽ được Nhà nước điều hướng dòng tiền vào dự án nhiều hơn vì nó tạo ra công ăn việc làm cho nhiều ngành nghề kinh tế hơn là đất ngoài.

+ Và dĩ nhiên vẫn có BĐS xuống tiền được trong thời điểm này, chỉ cần những BĐS đấy nên đáp ứng các điều kiện sau: Thứ nhất, dự án đã bàn giao nhà và Người mua đã tất toán xong với Ngân hàng. Anh Chị lựa chọn những dự án này sẽ tránh được trường hợp bán tháo ồ ạt và rủi ro điều chỉnh sẽ là thấp nhất.

Thứ hai, những BĐS (bao gồm cả đất ngoài) có pháp lý chuẩn, thuộc những địa phương được Nhà nước ưu tiên về Chính sách phát triển, có vị trí nằm trên những trục đường giao thông huyết mạch của địa phương và nếu có Ngân hàng hỗ trợ vay vốn thì thời gian Ân hạn Nợ gốc phải từ năm 2024 trở đi. Tránh những dự án nhận nhà và tất toán vào năm 2023 (ngoại trừ việc Anh Chị dự định mua để ở và vận hành kinh doanh).

Thứ ba, những BĐS được định giá thấp hơn giá trị thật, ví dụ nếu về nhà phố thì Anh Chị tính toán xem Giá Thuê nhà khu vực đó trong 1 năm có bằng 5% giá trị căn nhà không, nếu giá cho thuê/năm mà vượt 5% giá trị căn nhà thì Anh Chị nên mua ngay vì căn nhà đang được định giá rẻ hơn giá trị thật. Đó là 1 ví dụ để định giá BĐS, cụ thể hơn thì Anh Chị có thể liên hệ Môi giới để được tư vấn cách định giá phù hợp với từng loại BĐS mà Anh Chị dự định đầu tư.

Thị trường Chứng khoán:

Sau cú sập Tháng 5 vừa qua, TTCK đã về đáy Ngắn hạn 11xx, Anh Chị nào có tham gia TTCK thì nên chốt lời khi Thị trường lên mức đỉnh ngắn hạn 13xx vì sau đó có khả năng sẽ có cú điều chỉnh về đáy 9xx (có khả năng rơi vào năm 2023) để tạo thành Chu kỳ mới.

Trên đây là những khuyến nghị dựa trên quan điểm cá nhân của Chúng tôi, Anh Chị lưu ý là Đây không phải là lời khuyên đầu tư Anh Chị nhé. Mong rằng những kiến thức nhỏ nhoi của Chúng tôi sẽ phần nào hỗ trợ được Anh Chị trong quá trình đầu tư.

Cuối cùng, Thị trường nào cũng cần phải điều chỉnh để tiến lên mốc giá cao hơn về dài hạn và sau 5-7 năm nữa khi Anh Chị nhìn lại cú sập này thì thấy nó sẽ rất nhỏ so với mặt bằng giá mới. Biểu đồ dưới đây về Chứng khoán Mỹ có thể giúp Anh/Chị dễ nhận thấy điều này.

Đây là biểu đồ TTCK của Mỹ trong vòng 100 năm, Anh/Chị có thể thấy được cuộc Đại khủng hoảng năm 1930 nếu thời điểm này nhìn lại thì chắc mọi ngừoi sẽ cảm thấy rất nhỏ bé so với mặt bằng Quy mô vốn hoá ngày nay.

Dù kết quả như thế nào đi chăng nữa thì tất cả các Anh/Chị cũng đã chiến đấu hết mình trong công việc và Thị trường đầu tư ngoài kia rồi ạ. Nên Anh/Chị hãy cứ dành thời gian cho Bản thân, cho Gia đình và Bạn bè để Relax, bảo vệ sức khoẻ và tiếp thêm năng lượng trong khoảng thời gian này ạ.

Lưu ý:Đây không phải là lời khuyên đầu tư. Anh Chị vui lòng nghiên cứu kỹ sản phẩm và lắng nghe tư vấn từ Môi giới mà anh chị tin tưởng trước khi ra quyết định đầu tư nhé.

Nội dung được trích lại từ ICR

Phúc Trịnh

Phúc Trịnh - Chuyên viên tư vấn và tiếp thị bất động sản chuyên nghiệp tại miền Trung (Đà Nẵng - Quảng Nam - Quảng Ngãi - Bình Định - Kon Tum). Liên hệ với tôi qua số: 0888 268 568